新特区——城南国际新区土地分析报告

策划/赵华文  撰稿/高力国际  图/吴燕子

从本期开始，《读城》杂志联袂高力国际将对成都未来热点开发区域逐一做详细的土地分析报告。这是一次从实用的角度出发，为成都发展商烹制的一道财富创意大餐。可以预测，系列土地分析报告将为成都发展商理性拿地和合理开发提供很有价值的参考。本期推出的《城南国际新区土地分析报告》，便是对城南国际新区这个开发商“众星捧市”的热点区，做出了理性的判断：城南国际新区是一座未来之城。

    一、城南国际新区土地市场考察分析

目前城南国际新区呈现外来开发商“众星捧市”的大融合场景。而就在一两年前，城南房地产开发仅集中于人南延线两端，一端是三环内城南高档居住区，另一端是华阳新城区，中间地带则出现断层。如今这断层带随着和黄、华润、中海、九龙仓、中信等外来品牌开发商的进驻已完全被打破，低价不断攀升。如2004 年和记黄埔仅以206万/亩价格就拿下“城南地王”1036亩，时隔两年，香港九龙仓在该区域附近力压众品牌开发商拿下123亩土地，成交价高达640万/亩，而起拍价仅180万/亩。

城南国际新区土地市场火热也并非无道理的：

其一，已形成人民南路南延线、红星路南延线、元华路、站华路为代表的“四纵”，三环路、武侯大道、绕城高速为代表的“三横”便捷交通路网，其通达性与景观营造均首屈一指，而将来地铁1号线的贯通，更会带动周边物业价值的不断上涨。

其二，市政府南迁、商贸忠心形成，再加上以电子信息、生物医药及精密制造业三大产业经济增长动力的高新科技园区日趋成熟，这意味着该片区集行政、商贸、科技为一体的城南副中心规划将带来大量高素质、高收入人口的聚集，楼市需求潜力大。

其三，双流率先进入房地产发展高峰期，商品房以近200万平米的年供销量居各区县之首，且华阳购房者中成都市区及周边区县购房者所占比例接近70％，这些都对站华路——大源组团板块房地产快速发展具有明显的拉动作用。

其四，土地资源丰富，使该区域形成连片住宅开发成为可能。例如华润2006年11月分别以510万/亩和445万/亩一举拿下源组团两块紧邻、合计236亩的土地，实现了规模开发，该项目总建面达70万平米并预计2007年中推出。而紧邻华润地块，中海同期也以420万/亩成功竞得110亩土地。另外，据有关方面的数据显示，整个城南副中心起步区推出的用地规模将达七八千亩，除去非开发用地和已动工或交易的地块，剩下土地仍具相当规模。

二、城南国际新区规划

据成都市向东向南发展战略，城南国际新区的规划情况如下：北至火车南站成昆线，南至大源组团，西至太平寺机场，东至成仁路，规划控制范围约52Km2。用地规模42k㎡，规划人口35万人。

◆规划性质：以城南城市副中心为核心，发展行政办公、科技商务、商贸金融、生活居住及高新技术产业，为信息化、生态型、综合性新城区。

◆规划结构：中心城城南国际新区采用“组团轴向”的发展模式，四个城市综合组团结合三条发展轴线、“三纵四横”的主要交通网络进行布局。

◆路网规划：新区道路分四个等级，快速路、主干道、次干道及支路。快速路有三环路、天府大道（三环路至华阳）规划宽度80米，元华路规划宽度40米。主干道有新成仁路、站华路、机场东路、武侯大道规划宽度40-60米。

◆工业用地：规划工业用地集中于大源组团及新园组团的冯家湾工业园区（高新起步二期）、新加坡工业园区、光华工业园区以及琉璃组团的乌龟碑工业园区布局。工业用地总面积938.6公顷，占规划建设用地22.5％。

◆行政办公用地：主要集中于武侯大道以南，天府大道下穿段两侧布置市级行政办公用地。其它区级行政办公用地分别在各组团、园区配置。

三、城南国际新区土地成交情况

城南是成都房地产业发展比较成熟的区域，目前已经形成了玉林、紫荆等多个成熟的生活区域。而人南路沿线目前亦是成都甲级写字楼的核心区域之一。

随着城市的纵深发展和政府规划，城南国际新区目前是房地产开发的热点区域之一，同时地铁1号线的建设也为该区域提供了更大的优势。目前农民的集中拆迁安置为城南国际新区片区提供了大量的可供开发的土地资源。

从2006年至2007年上半年，城南国际新区片区共公开拍卖和挂牌出让土地33宗，土地供应量1699.421亩，共有30宗土地成交，总成交量达到成交总金额1578.437亩，成交总金额652170.4万元。

1、成交量集中在2006年第三季度，2006年第四季度楼面地价最高

根据图1可以看出，近年来，城南国际新区的最大成交量集中在2006年的第三季度，该季度共成交六宗土地，共计496.4924亩，其中骏力资源有限公司拍得的高新区花荫村七组、八组（GX2006-1-5号地块）是2006年以来的最大一宗土地约有175亩。

而2006年第四季度，出现了季度平均楼面地价最高的现象。楼面地价为每单位建筑面积的土地成本，它是指开发商建成出售房屋的所涵盖的土地成本。2006年第四季度的平均楼面地价为2852元/平方米。在这一季度中，成交土地的土地用途皆为商业金融用地以及旅馆类用地，这一类型的土地成交价高、容积率低，因此造成其楼面地价较高。

图一：城南国际新区2006-2007.2土地成交情况

2、二类住宅兼容商业用地成为供应主体

图二：城南国际新区2006-2007.2供地用途比例

从2006年开始，二类住宅兼容商业用地仍然是供地的趋势所在。在2006-2007年城南国际新区成交的土地中，二类住宅兼容商业用地911.047亩，占总成交额的59％，可开发住宅又具配套商业开发能力的商住用地已经成为目前成都土地市场最主要的土地类型。

其次，商业金融用地494。4058亩，占总成交额的32%。在成交总额中，工业销售用地和旅馆业用地也有成交量，反映出新城南的配套建设正在同步进行当中。

四、城南国际新区房地产潜力分析

1、住宅潜力分析

城南的住宅楼盘定位普遍较为高档，随着三环内土地供应量的愈加稀少，不少知名的放地产开发商在三环外囤地开发，而南部副中心的逐渐成熟，为这一区域住宅的发展提供了更多的机会点。

人南沿线的通车缩短了主城区与城南国际新区的距离，交通通达性强使得从城南国际新区驾车至市中心的时间缩短，在该区域居家成为可能。目前城南国际新区住宅类产品良好的建筑品质吸引了大量购房者的关注，强大的需求造成了短期内该片区住宅供应的急速上涨。

其次，由于该区域被定位为城市副中心，国际化成为城南国际新区的主要定位，“高、密”成为区域内住宅的主要特点，从近年来的土地供应指标来看，大部分的住宅用地的容积率指标在5-4的区间，高容积率就决定了这些住宅可以修建到20层甚至30层以上。高层电梯住宅，如世纪城内的天鹅湖花园、泰和佳园等高层项目会成为未来区域内住宅开发的主流产品。

2、商业地产潜力分析

城市副中心是综合性的市级中心，其功能是引导城市的发展方向，分担城市部分市级或市级以上的公共设施配套功能。副中心设置大型综合性商业服务中心、大型金融设施、综合性体育中心，以及市或市级以上的文化和博览设施、大型综合医院等。

城市副中心将形成城市新的片区商业中心区。根据成都市商业网点发展规划，在高新区大源组团的世纪城，依托良好的环境和交通条件，将发展成为一个集会务、展览、休闲、娱乐为一体的多功能会展商务区。培育综合性、多功能、大规模、配套完善的会展经济区。

另外，城南国际新区的商务氛围正在逐渐形成。成都高新科技商务广场、联通大厦、两大高新科技园区等，使城南国际新区的商业氛围日益浓厚。人民南路这条城市主轴线有效连接了天府大道和南延线，使天府广场和城南副中心一脉相承。便捷的交通以及较低的写字楼租金，使得世界500强企业阿尔卡特、爱立信、诺基亚等众多企业和机构纷纷进驻城南国际新区，随着政府南迁以及国际会展中心世纪城的带动下，城南国际新区将聚集更多企业办公。高端商务办公区将在此区域形成。

五、结论

在政府城市向东向南总体发展的规划指导下，未来数年，“国际城南”将在此区域形成，商务、行政办公、商贸金融、生态居住及高新技术产业为主的高标准、高规格的城市新中心将在这里被打造。

可以说，城南国际新区是一座未来之城。

随着该区域土地的不断放量，在今后的很长的一段时间内，城南国际新区都会是成都房地产开发的热点区域。该区域的房地产极具发展潜力的。

本栏目特别支持：高力国际集团

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