成华区保和乡胜利村地块土地分析报告

策划/赵华文 撰稿/高力国际

【成华区保和乡胜利村地块名片】

◇规划指标◇

宗地位置：成华区保和乡胜利村2、3、4、12、13、14组

净用地面积：78170.94平方米（117.2564亩）

用地使用性质：二类住宅用地、农贸市场用地、幼儿园用地

用地使用强度：二类住宅用地建筑密度不大于30%时，容积率不大于4.2；建筑密度不大于25%时，容积率不大于5.0。农贸市场用地建筑密度不大于50%。幼儿园用地建筑密度不大于35%。

建筑高度：满足航空限高（绝对高程）830米，若要突破限高须征得空军书面批复。

绿地率：二类住宅用地不小于30%；幼儿园用地不小于30%。

套型比例：套型建筑面积90平方米以下的住房面积之和必须达到开发建设总住宅建筑面积的70%以上。

◇参考地价◇

2006年10月27日，保和乡胜利用6组的地块以400万元/亩的价格被一家企业竞得。

2006年12月8日，成华区保和乡胜利村2、3、4、12、13、14组（地块一）以325万元/亩的价格被蓝光和骏公司竞得。

一、胜利村地块市场考察分析　

区位——地块位于成华区保和乡胜利村2、3、4、12、13、14组，属于东方新城二期开发土地。

环境——胜利村地块四至范围：地块北面与成渝高速路相接；南面紧邻万科魅力之城，西面正对三环路。项目通过三环路辅道，上迎晖路可直达市区。这是地块直接通往市中心距离最短的道路，分别由“迎晖路-双桥子－东风大桥－春熙路”连成一条直通路线。整个车程约为25-30分钟。而生活、教育配套较为完善的区域主要集中在成龙路的川师大区域。这一区域距离本项目地块约有5分钟车程，步行距离约为20分钟。在这一区域中，分布着四川师范大学、川师大附中、川师大附小、万科城花幼儿园、省邮电学校、四川省艺术学校等多家教育机构。在校园经济的拉动下，该区域的生活休闲、娱乐配套也比较完善。另外项目的生态环境优良，根据政府规划，该区域规划有上千亩的城市公园，另外项目周边的十陵风景区和国家4A级风景区……三圣花乡等“五朵金花”也为宗地提供了“公园就在家附近”的人居环境。目前，地块所在的东方新城的开发主要集中在三环路外侧：大观城市花园，和万科魅力之城的开发体量都较大，大观城市花园的用地面积约为192亩，万科魅力之城的用地面积达到了666亩，这两个项目的开发从2004开始一直持续到2007年，大观城市花园已进入二期销售，万科魅力之城的开发已进入三期。这反映出市场对这一区域的楼盘认可度较高。

交通——目前，直通胜利村地块的市区交通车只有98路；该路公交车从万科魅力之城发车，发车频率约为：每隔5分钟－10分钟发一班车，出车时间是6：30-22：00；

居住人群——项目周边的居住人群：目前，居住此处的人群一部分是周边楼盘如万科魅力之城和大观城市花园的业主，另一部分（主要集中在三环内侧）是城乡结合部的农转非居民，他们的居住环境主要是自建的平房和二层楼房；

城市规划——根据政府规划东方新城片区位于成都市东部副中心，规划定位为集历史、人文、生态于一体的综合性生态高尚居住区。其中三环路以东部分（即三环路外侧，宗地项目所在区域）规划用地面积3038.4亩，规划以居住用地为主，其他用地主要有商业金融用地、医院用地和市政公用设施用地等，规划居住人口约为4.8万人，居住用地496.2亩，占规划总用地的59.16％，人均居住用地面积为24.96平方米。规划区为一个完整的居住区，，共分五个小区，在规划范围内东洪路中段规划了一处公园，规划区内共配置中学两所（其中一处为列五中学用地）、小学两所、幼儿园四处、农贸市场三处、医院一所等完善的生活配套。规划区内成渝高速路、三环路为已有的交通主干道，另规划了东洪路、十洪大道以及宽度不等的规划道路。因此，未来该片区交通将四通发达，极为方便。

二、土地现状

地块目前已经整平，呈现出城东特有的沙丘地貌。

地块现状图

 三、周边楼盘

四、地块的SWOT分析

五、地块开发建议

针对胜利村的地块的区位、环境、交通、人居环境等等方面的考察后，总体评价是，胜利村地块从生活配套、交通、人居环境等方面的未来的发展极具潜力：

1、评定表

2、地块开发建议：

●根据东方新城的规划，该地块未来应该是一个非常有潜力的地块，2005年至2007年的两年时间中，万科魅力之城的房价从最初的3500元/平方米上升到4100元/平方米，上升了十七个百分点。这表明该区域的住宅有很强的升值潜力。

●另外，虽然地块周边现有的生活配套仍显不足。但是，随着市政建设的逐步深入，可以预见该区域未来的生活配套设施将会非常完善，该区域将会形成成都又一大型的住宅区域。“中产城东”将会在该区域崛起。

●因此，对于开发商而言，这一地块最大的卖点是将来的开发之后的巨大升值空间。

●根据项目的规划指标，本地块适宜开发大中型的住宅小区。利用独特的浅丘景观营造出一个成都坡地生活的典范，成为该区域住宅的引领者。