新政落“地”
规范市场从土地开始
限期开发使囤地无门
限户型落实因地制宜
在12月8日的高人气土地拍卖氛围中，大慈寺片区H宗地块最终以1540万元/亩的天价成交并非此次土地拍卖会上最大看点，几块牌地都有新政的相关规定落实。记者特别注意到，限开发期和限户型等“国六条”新政不仅已经列入了土地拍卖文件更被土地拍卖主持人重点强调。从此次拍卖看来，成都市土地拍卖环节限户型、限开发期预示着什么？这将对规范成都楼市起到什么作用？
限期开发
发展商掌控力面临考验
“自拍卖之日起180日内要动工开发，自动工开发之日起2年内完成建设”，这是土地拍卖中心主持人宣读的3号宗地的限制条件之一。类似的限制还有，4号宗地须3年内完成建设，5号宗地须在2年零6个月内完成建设。记者注意到，这些针对地块面积大小不同而作出的开发期限限制，是对建设部等九部委今年5月29日出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（下称《通知》）中关于“加大对闲置土地的处置力度”政策的落实。
“中央政策的实施有个细化和落实的过程，成都市在土地拍卖环节先规定了户型比例，表明新政限户型的相关规定已经在被执行，有利于从源头上控制住宅大户型的超前消费势头，有利于成都房地产业的健康、有序发展”，金房集团董事长王晓白对土地拍卖从“先拍卖再规定”向“先规定再拍卖”的做法表示赞赏。
鼎成机构策略总监乔文星则认为，这种明晰的、强制性的限制条件被列入合同，最大的影响就是缩短了开发商从拿地到售楼的间隔时间，避免了坐等地价升值的“坐商”行为。同时，这些规定也减短了开发商的融资过程，对开发商的资金实力提出了更高的要求，让市场更多向大开发商、品牌开发商集中，而集中带来的必然是市场规范化。高力国际成都公司总经理蔡孟颐表示，“国六条”有限制开发期限的规定只是大原则，目前成都市在土地拍卖中规定动工日期和完成建设日期是防止囤积土地政策的落实。按照这种规定，发展商囤土的可能性几乎为零，避免了地价的抬升以及发展商由此谋取的高额利润，但是其执行力度还要看后续的配套政策如何实施。
跟限制户型比例相比，蔡孟颐认为，限开发期对成都发展商的考验更应该是引发业界探讨的一个话题。一方面，现在拍卖的土地限制了开始时间是否会因为与以前囤积的土地同时开发上市，那房价必然有下跌的空间，而如果发展商顾虑市场前景而放弃拿地又可能会导致地价下滑。如何防止土地供应过多以及把限开发期的影响降到最低应该引起政府的注意。另一方面，现在拍得的土地发展商没有办法调整开发期限，这对其市场分析能力以及项目的掌控能力等提出了严峻的挑战。在对项目未来的掌控变得相对弱势的情况下，发展商若是急于套现同样会造成楼市供大于求的局面；而在消费者选择余地更大的条件下，发展商只有在户型、配套、功能、环境和物管等方面下功夫才可能立足市场。
限户型
需避免后期造成结构型浪费
在拍卖土地的规划设计条件中明确规定户型比例，也是成都市贯彻实施中央地产新政的表现之一。“90平米以下的套型面积为50%”，除开发期的限制外，土地拍卖中心主持人还宣布了5号宗地的另一个附加条件。据了解，此系成都市对九部委《通知》关于“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”规定的执行。记者还从市国土资源局网站上查阅到，近期即将重点推出的两地块都有套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重的户型比例限制，迎晖路地块为50%以上，建设路9号地块为35%以上。
“90平米以下的套型面积住房的增多房价涨幅会有所回落，但90平米以上的房价会有些上涨”，四川大学工商管理学院教授李蔚在分析土地拍卖限户型时表示。但是，户型比例限制应该是阶段性的政策，在宏观调控起到一定成效后大量的“90平米”存在会造成结构型浪费，因此户型的可持续发展也是值得有关部门思考的问题。王晓白也认为，成都住房市场对90-110平米的户型需求量在50%以上，国土资源局只是在部分地块中规定户型比例这是按照市场经济规律办事的明智之举。
乔文星指出，限户型具体到每一个项目去规定，使新政更能落到实处，避免搞“一刀切”带来的计划性劣势，这是成都政府执行新政的灵活之处。政府真正成为“执政者”，而不是单纯的“制政者”，对于政府还是市场都是一种值得提倡的方法和思路。
西南财经大学党委副书记杨继瑞认为，土地是房地产宏观调控的基础和最重要的杠杆，成都市在土地拍环节实施限户型等措施是对地产新政的有利落实，有助于住房结构的调整和降低房价上涨幅度。不过，这只是个良好的开头，落实是否到位还要看后续执行力。
早报记者 赵华文
焦点房地产网
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