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房价究竟会不会涨？
(2007-01-19 07:28:02)
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房价经济评论陈达夫 |
分类： 企业管理 |
随着国家“清算土地增值税”政策的发布，将从下月起开始严格执行征收土地增值税。这一政策的实施是政府通过宏观调控措施，有效打击囤地，并严格控制土地出让行为，可以更好地规范房地产市场秩序，也能保护中低收入者的利益，更长远地看，则有利于经济大环境的改善。在土地大幅度升值的市场情况下，土地增值税的清算，无疑会给大多数短期性开发商加重成本压力。不过，也有资料和调查反映，该政策对长期经营房地产业务的企业而言，增加的部分则在预提的能够承受的范围之内，甚至很多大型企业早就预料到会出现这种可能。事实也上就直接证明，市场对“土地增值税从严征收”问题的到来早有预期；或者也反映了政府过去一直默许开发商“豪夺”了民众此一利益，至少政府是拱手让渡了。
但不管怎么说，对于未来房价的走势预测，各大地产商以及有关专家的观点莫衷一是。受这一政策发布的影响，17日当日沪深股市下跌，房地产板块几乎全线下挫，近20只个股跌停报收。
房价究竟会不会涨呢？
部分人认为，不会涨，或不会有明显的涨幅。
理由是，相对地块使用权出售价的增长，该税并没有在开发成本中占到多少比重。
此前就有开发商透露，为了避免遭遇土地增值税清算带来的成本增加，本应该结算销户的房地产项目开发公司多采取放任搁置的办法。
由于一旦正式开始执行土地增值税清算办法，一些房地产开发公司可能遭遇较大的税负压力，而有些有长远战略眼光的企业事先就已做好了防范措施。比如，万科董事会秘书肖莉坦言，从2004年起，万科即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004-2006三年，万科提留的准备金分别为4000万、9000万和3个亿。
从课税方面分析，既然国家有了税务清算，也就会有“补缴”、“退税”和“免税”三种说法，即开发商的预先缴税额如果低于最后清算出来的应缴税金额，开发商需要补缴税款；但如果开发商的预缴金额大于实际应纳税额，则需要退税。
“免税”，则是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，可免征土地增值税。因此有开发商称：“近三年来，开发商拿地成本已经很高，如果计入扣除金额，增值率其实不高。”
另外，如何计算税率也对具体各家房地产开发商的影响不尽相同。如果完全按照规定的累进税率计算，对原先拥有大量土地储备的公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前以普遍低廉的价格获得土地，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税，但是，这一政策影响将不会直接体现到房价上，因为地价本来就比其他开发商低。
我估计，如果没有及时、合理的配套政策以及严格执行的话，房价肯定会涨。
从本质上讲，房价一直以来保持良好涨势的主要原因，是因为供需关系不平衡，也因此使得地块成为稀缺资源，地标价格随之暴涨。因供需不均衡，导致互为呼应、相辅相成的“地”与“产”争相斗价、愈演愈烈的国内基本现实。
理论上，由于土地价格上涨，无形中也会拉高房价。因供需失衡，涨价在卖方市场是毫无疑义的规律。由于大多数开发商认为，一旦进行增值税结算，房地产开发企业的利润将会有相当大的缩减，涨价就是不可避免的。但涨价不符合目前社会总体消费水平，也给更多人的生活带来不利影响，为了更利于营造和谐社会氛围，这种情况下，需要国家有针对性地强化相应政策措施进行严格调控。
只是，目前国家如果没有合理的相关配套政策（实施细则等）出台的话，开发商必然会将增缴的土地增值税部分转嫁至购房者身上，毕竟此前房产开发商在计算成本时并没有考虑土地增值税一项，一旦开征，则必然计入成本，以此纳入定价结构必将引起房价的上涨，特别是那些供不应求的楼盘，尤其是中心城区和CBD区域。
这里要特别重视一个技术性立法问题，即“计征比例”与“计征周期”将如何划定？处理好后，才能够有效避免开发商从中搜索漏洞并大作文章的可能。但无论如何，也不可避免地会涉及到相关利益体的讨价还价问题（说客），这就要考验政府宏观调控的水平与相关人员的操守了。
另外，由于国内房地产行业具有垄断性质，经过2005年、2006年近两年的宏观调控的束缚之后，不论土地增值税比例多少和如何征收，从营销的角度分析，相关企业也不会轻易放弃这个机会炒作一把，以适当地让近期财务表现能恶补前一期间的账面损失。
最后，我想说，通过征税方式可能难以真正改善土地和商品房（包括商业地产）市场中存在的问题。
“从严征收土地增值税”，肯定会对房地产企业的经营状况产生一定影响；而由于上述市场需求方面的原因，供小于求则涨，但如果市场需求出现疲软，开发商也是难以将这部分成本转嫁到房屋定价上的，因为你或“涨”或“降”均无人问津。假如目前房地产市场的消费能力确实进入到了一个疲软的阶段，或者有需求者根本无力承受买房之重的话，那么，即便国家形式上收紧税务口袋，对这个市场的影响仍就不大。这可能就是“泡沫经济”了。
不管我们怎么说，由于供需关系依然是影响房价的决定性因素，未来房价走势还是要从后期的供需情况来体现。但是，也正因为供需关系受多种因素和原因左右，要真正分析清楚这些关联问题也较为困难，理论上也就会存在片面之处；再者说，即使理论上已有认识，对于“存在的问题”接下来的“如何解决”？仍然是一个社会化系统工程，不仅供需关系和收入分配关系有直接关联，更主要是由于收入分配问题涉及层面太大了，相应的社会性质问题是很难从一种经济现象或单一行业可以得到解释的。
话往深里讲，供需关系和收入分配关系仍然只是市场化社会的表面问题与形式。
可见，当前现实还需要公共管理层更加努力。
但不管怎么说，对于未来房价的走势预测，各大地产商以及有关专家的观点莫衷一是。受这一政策发布的影响，17日当日沪深股市下跌，房地产板块几乎全线下挫，近20只个股跌停报收。
房价究竟会不会涨呢？
部分人认为，不会涨，或不会有明显的涨幅。
理由是，相对地块使用权出售价的增长，该税并没有在开发成本中占到多少比重。
此前就有开发商透露，为了避免遭遇土地增值税清算带来的成本增加，本应该结算销户的房地产项目开发公司多采取放任搁置的办法。
由于一旦正式开始执行土地增值税清算办法，一些房地产开发公司可能遭遇较大的税负压力，而有些有长远战略眼光的企业事先就已做好了防范措施。比如，万科董事会秘书肖莉坦言，从2004年起，万科即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004-2006三年，万科提留的准备金分别为4000万、9000万和3个亿。
从课税方面分析，既然国家有了税务清算，也就会有“补缴”、“退税”和“免税”三种说法，即开发商的预先缴税额如果低于最后清算出来的应缴税金额，开发商需要补缴税款；但如果开发商的预缴金额大于实际应纳税额，则需要退税。
“免税”，则是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，可免征土地增值税。因此有开发商称：“近三年来，开发商拿地成本已经很高，如果计入扣除金额，增值率其实不高。”
另外，如何计算税率也对具体各家房地产开发商的影响不尽相同。如果完全按照规定的累进税率计算，对原先拥有大量土地储备的公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前以普遍低廉的价格获得土地，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税，但是，这一政策影响将不会直接体现到房价上，因为地价本来就比其他开发商低。
我估计，如果没有及时、合理的配套政策以及严格执行的话，房价肯定会涨。
从本质上讲，房价一直以来保持良好涨势的主要原因，是因为供需关系不平衡，也因此使得地块成为稀缺资源，地标价格随之暴涨。因供需不均衡，导致互为呼应、相辅相成的“地”与“产”争相斗价、愈演愈烈的国内基本现实。
理论上，由于土地价格上涨，无形中也会拉高房价。因供需失衡，涨价在卖方市场是毫无疑义的规律。由于大多数开发商认为，一旦进行增值税结算，房地产开发企业的利润将会有相当大的缩减，涨价就是不可避免的。但涨价不符合目前社会总体消费水平，也给更多人的生活带来不利影响，为了更利于营造和谐社会氛围，这种情况下，需要国家有针对性地强化相应政策措施进行严格调控。
只是，目前国家如果没有合理的相关配套政策（实施细则等）出台的话，开发商必然会将增缴的土地增值税部分转嫁至购房者身上，毕竟此前房产开发商在计算成本时并没有考虑土地增值税一项，一旦开征，则必然计入成本，以此纳入定价结构必将引起房价的上涨，特别是那些供不应求的楼盘，尤其是中心城区和CBD区域。
这里要特别重视一个技术性立法问题，即“计征比例”与“计征周期”将如何划定？处理好后，才能够有效避免开发商从中搜索漏洞并大作文章的可能。但无论如何，也不可避免地会涉及到相关利益体的讨价还价问题（说客），这就要考验政府宏观调控的水平与相关人员的操守了。
另外，由于国内房地产行业具有垄断性质，经过2005年、2006年近两年的宏观调控的束缚之后，不论土地增值税比例多少和如何征收，从营销的角度分析，相关企业也不会轻易放弃这个机会炒作一把，以适当地让近期财务表现能恶补前一期间的账面损失。
最后，我想说，通过征税方式可能难以真正改善土地和商品房（包括商业地产）市场中存在的问题。
“从严征收土地增值税”，肯定会对房地产企业的经营状况产生一定影响；而由于上述市场需求方面的原因，供小于求则涨，但如果市场需求出现疲软，开发商也是难以将这部分成本转嫁到房屋定价上的，因为你或“涨”或“降”均无人问津。假如目前房地产市场的消费能力确实进入到了一个疲软的阶段，或者有需求者根本无力承受买房之重的话，那么，即便国家形式上收紧税务口袋，对这个市场的影响仍就不大。这可能就是“泡沫经济”了。
不管我们怎么说，由于供需关系依然是影响房价的决定性因素，未来房价走势还是要从后期的供需情况来体现。但是，也正因为供需关系受多种因素和原因左右，要真正分析清楚这些关联问题也较为困难，理论上也就会存在片面之处；再者说，即使理论上已有认识，对于“存在的问题”接下来的“如何解决”？仍然是一个社会化系统工程，不仅供需关系和收入分配关系有直接关联，更主要是由于收入分配问题涉及层面太大了，相应的社会性质问题是很难从一种经济现象或单一行业可以得到解释的。
话往深里讲，供需关系和收入分配关系仍然只是市场化社会的表面问题与形式。
可见，当前现实还需要公共管理层更加努力。
（且听下回分解……）
大富管理、社会与思想文选：
1．《博客加速思想的深度传播与沉沦》
2．《结构化大富的呓语》
1．《博客加速思想的深度传播与沉沦》
2．《结构化大富的呓语》
3．《开拓新经济时代，我们靠自己》
4．《文化人的三个层次与多种命运》
5．《民众决定网络是巨人，或是巨兽》
6．……
4．《文化人的三个层次与多种命运》
5．《民众决定网络是巨人，或是巨兽》
6．……
(发表于浙江日报，并被多家网站转载，但都没有通知过作者及其授权管理者。）
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