开发商如何破而后立 浴火重生

（2009-3-5）

目前，楼市出现了08年下半年来，难得一见的小阳春。呆在三线城市的某个小地方，我无法预知这是楼市回暖的前兆还是楼市的回光返照，但是从某些品牌开发商的动作当中我却可以看到开发商破而后立、欲火重生的契机。

阳光100逆市拿地，并取得了非常好的销售业绩。万科目前手里还有200亿的现金。这说明什么，当然如果不分析，这似乎什么也说明不了。

如果你像万科一样手里有200亿的现金，你作为一个开发商你会如何去做？现在是一个新的市场，地价＆建筑材料的价格都比以前要低的多，可以说市场的起点不同了。如果你继续守着08年上半年以前的项目待价而沽，那么你将如何同那些成本比你要低的多的新建的项目竞争——结果是，如果房价不能升到０７年的价格，那么你只能去死。

而且，要知道你的项目的机会成本随着时间的延续正在不断的吞噬着你的利润。哪怕两三年，只融资的成本就几乎能吞噬掉你的整个项目利润。

万科作为行业的龙头从一开始就在无视同行的舆论大幅降价，抛售自己手里的产品，不是没有道理的，因为他们是经过精打细算的，在预计到房地产市场的可能的长时间的危机后，他们理所当然的会积极的准备过冬的干粮，降的越早，可能收获利润就越多，受这个寒冬的影响就越少。而另一方面，我们很多的开发商还在鼓吹楼市的回暖和期待政府的救市。他们采取的是最蠢笨的等待的办法，而不是积极主动的去找出路，在运动中解决所遇到的危机。

其实如果我们写下以下的阶段或许我们能体会更多东西。

1.      楼市寒冬来了，楼房降价了，开发商们不能及时抛出自己手中的产品，他们缺钱了

2.      楼市冷淡，开发商缺钱，建筑材料等会降价，新推出的地也没人要，也要降价

3.      如果有人以低价买了地，以低成本建了房子，以低于市场价很多的价格出售结果会怎样？

我们知道市场是有需求的，只是有些时候超出了大家的承受范围，降价到一定的程度，很多人还是会出手的。这里的关键点是第三步，开发商有钱买低价的地，用降了价的建材建符合市场需求的较低价格的房子。那么如果开发商被套住了他们从哪里弄钱买地开发房子呢？从这个角度再回过头来看万科，或许你就会明白为什么万科带头降价了。万科很聪明，降价抛售自己的产品，为的或许就是这第三步吧（自己猜测）。现在据我所知万科还没有大规模的拿地，而且还在降价抛售自己手里的房子，积累力量，或许他们还在等一个更冷淡的市场吧，但我想很快万科就会有所行动了吧。不过从阳光100的逆市举动的成功，我们相信这种算法是可行的。至少现在阳光100已经成功了。另一方面，你不降价又能怎么办，那就只能等，等房价升高，但是每年１０％的融资成本又会不断的增加你的产品的成本，你等的起吗？

万科的做法无疑是正确的，在众人皆醉的时候，他们早早的动手了，将自己手里的物业以较高的价格（尽管降价了）及时的兑现，而现在他们有足够的实力侵占新的市场，并将自己前期失去的利润赚回来。不过到现在来说，除了万科等几个开发商外，其它开发商都是被动的降价，被市场拖着走。甚至到现在他们都还没有反应过来万科为什么降价。丧尽先机，赌博中有句话叫做——手快有，手慢无，在这里同样适用。

目前很多地方的地价都降到原来地价的５０％，甚至很多地方降到０７年的三分之一，我们知道０７年很多地方的楼面地价都在几千元钱，按照比较低的１５００元／平米来算，降到原来的１／３，就相当于成本降了１０００元／平米，再加上建材成本的降低，每平米均价至少比以前降低了１５００元／平米，而这重地方的房价也就５０００元左右吧，这下降的１５００元能为新楼盘增加多大的竞争筹码啊？！

所谓破而后立，开发商只有及时的将手里的高成本的房子以合适的价格出售，哪怕只赚很少的利润，却可以节约时间成本，可以盘活以后的市场，可以确保自己能走过这个冬天，然后才能，以手里的现金，在新的平台上重新来过。

开发商要想浴火重生，必须卸下今生身上的枷铐，当然这也只是一种活法而已，或许明天市场就真的变暖了呢，个人愚见……

我无为而民自化,我好静而民自正,.我无事而民自富,我无欲而民自朴！——似乎不适合楼市！