万科“超过25％的利润不做”是否已成为历史

（2008-7-3）

    万科的利润法则是怎么计算的，做为一个外人我不太清楚，至少我从网上没有找到他们的计算方法，不过大家可以留意一下，万科的项目大都是地价低，房价高的楼盘，即使在具体操作上比普通的开发商要细密，花钱要多，但也不会多太多吧，如果万科的利润不到25％，那么其他开发商的利润是不是也绝对不会超过25％。而实际上绝对不是这样的，是不是万科、王石已经改变初衷了，是不是万科“超过25％的利润不做”是否已成为历史？不敢肯定，甚至不敢相信自己的直觉与判断，所以从网上寻找了很多的治疗以其得到佐证！

佐证一：

上海万科四季花城二期分两次开盘，今年6月23日第一次开盘，开出228套，均价在8000元，8月25日第二次开盘，开出261套，均价暴涨至11000元。两次开盘，同一个小区，同样的户型，价格暴涨了3000元，成本没有变化，这利润率暴涨了多少呢？

计算一：

第一次开盘均价为8000元，按利润率25%计算，成本为6000元。

第二次开盘均价为11000元，利润为5000元（11000-6000），则第二次开盘利润率为45%（5000/11000）。

计算二：

第二次开盘均价为11000元，按利润率25%计算，成本为8250元。

那么第一次开盘均价为8000元，难道是万科在低于成本价进行销售？

很明显，上海万科四季花城二期第二次开盘，利润率远远超过25%。

据某位销售人员讲，万科是觉得第一次开盘价格报低了，因此想在第二次开盘时弥补，拉升平均价格......

佐证二：

一个论坛上一位业主：按照经济法原理，如果把王石关于＂万科超过２５％的利润不做＂作为合同邀约，那么购房者还有一定法律依据要求万科退回２５％以上的部分暴利．

 "万科说超过25%的利润不做，可看看他们的报表，哪一个项目的利润也不低于75%。"一位房地产界大腕对记者表示。他在此前接受记者采访中曾对万科房屋的质量表达过强烈不满。

佐证三：

武汉万科魅力之城（武汉易居投资有限公司代理，因为降价维权而闹的沸沸扬扬的一个项目），通过相关渠道了解到，在未降价以前，房子的均价为5300元，起价4900元，降价后报价为4500元至4600元/平方米，跌价1000元/平方米左右，跌幅为15％－30％。毛产值的25％，在净产值中应该占的会更多吧，尽管是学数学的，但是在与一个偶像企业的声誉联系起来，我对自己不自信了！降幅达到30％是不是跟万科25％的利润矛盾啊，大家可以从百度上输入“武汉万科魅力之城”想必会得到更多真相！

佐证四：

细数万科的降价历程
●2007年12月9日，万科广州的项目“金色康苑”以均价14000元/平方米开盘，明显低于周边楼盘17000元至18000元/平方米的售价。此外，万科多个楼盘价格与市场预期相比普遍下调15%至20%。

●2008年1月下旬，万科成都的项目“魅力之城”四期报价为4500元至4600元/平方米，比两个月之前跌价1500元/平方米左右，跌幅近30%。此外，“金域·西岭”、“金域·蓝湾”及万科朗润园等均展开不同程度的促销活动。

●2008年1月，万科北京项目“四季花城”推出20套特价房，最低优惠价格为7400元/平方米，而此前该项目的销售均价为8300元/平方米。万科紫台项目的均价也下调了500元/平方米。2月底，“中粮假日风景”推出“购房优惠倒计时”活动，一次性付款可打9.3折，贷款可打9.6折。

●2008年2月底，武汉万科的项目“西半岛”、“魅力之城”、“朗苑”等4个楼盘，借该公司发起的“青年置业资金”，间接促销让利共1000万元。

●2008年3月8日，万科长沙的项目“西街庭院”公开降价促销达10%。

    另外从搜房网上得知，万科成都整体降幅为10%(http://soufun.com/news/2008-01-31/1492546.htm),而成都蜀都大道上的万科魅力之城四期的电梯房，售楼处报价4500—4600元/平米，远远低于2007年12月前的6000元/平米以上的价格。两月中，同一单元楼中住宅的降幅接近30%。(http://newhouse.cd.soufun.com/2008-1-28/1481959.htm) .广州万科降价的还不止金色康苑一个楼盘。开盘价12000元/平方米的万科云山现在均价7000元/平方米起，望泳池眺真山，还可参加家电抽奖(http://news.nanjing.soufun.com/2007-12-11/1388466.htm)。

    折扣的空间这么大，而最终的结果是万科年度业绩预增100%-150%， 销售金额突破500亿，这一切难道是那个超过25％的利润不做的万科所给大家的答卷吗?于此我不得不发问那个超过25％的利润不做的万科是否已成为历史!