从2006年到2007年底，堪称是拉萨房地产业最红火的时代：房价一路攀升，购房者热情高涨，不管什么楼盘，不经意就能取得比预想中要好得多的成绩。然而，迈入2008年，拉萨楼市在接二连三的不利因素影响下，和全球楼市一起步入了“寒冬”，从“峰顶”跌落到“低谷”。但是，拉萨的地产人并没有因此而泄气，而是想法设法在“严冬”中“生火取暖”，使2008年的拉萨楼市呈现出缤纷亮点。

9大关键词盘点08年拉萨楼市：

“严冬”之中呈现缤纷亮点

文/图 江舒

关键词1：新政
    今年底，国家“救市”新政密集出台，其中针对房地产业的新政给楼市带来了诸多利好。但是，无论是房产新政还是和房地产业有着密切关系的金融新政，在我区都有许多都未出台地方性新政细则，国家的诸多房产新政在2008年对我区楼市影响甚微。
    截止到记者发稿时，在拉萨购房的首付款仍然是三成，住房转让环节的营业税还是按照原来的5%全额征收，只有房贷利率和公积金贷款利率相应作出了调整。虽然2008年拉萨有楼盘打出了“首付一成”、“首付8800元”等噱头，但也仅仅是玩的“分期首付”，在正式交房时仍需缴足三成的收付款。国家的房产新政出台后，想趁此机会压缩一些购房支出的购房者“苦等”我区执行楼市新政，在一定程度上加重了市场的观望情绪。

关键词2：房地产高峰论坛
    2008年10月22日，拉萨市政府官员和主管部门领导、自治区建设厅有关负责人及来自拉萨地产业界的19家主要房地产开发商首次聚首，举行了“西藏商报2008拉萨房地产高峰论坛”，总结经验，探讨拉萨房地产市场存在的问题及解决之道。
    如何度过2008年房地产市场“寒冬”？楼市如何破冰？在10月22日的论坛上，房地产开发商与政府、主管部门、金融机构，从政策、市场、金融、社会责任、土地等多方面交流探讨当前拉萨房地产市场的热点话题和面临困境，取得了许多实质性进展，为解决拉萨房地产市场的实际问题提出了良好建议，积累了宝贵经验。

关键词3：准现房
　　“主体已经封顶”、“准现房售楼”、“即买即住”……在2008年下半年的拉萨楼市中，曾经占据拉萨房地产市场主流的期房销售遭遇到了新盘准现房或现房销售模式的冲击。拉萨城北的宏发·尼卓苑、雪域明珠园、蜀园2、嘎吉康萨，城西的阳光新城、拉萨印象，城东的宏发·尼霞苑，城中的天路·康桑、嘉和丽景等多个项目在拉萨掀起一股准现房和现房潮。
　　业内人士认为，拉萨2008年来开始进入准现房时代，是拉萨房地产市场理性发展及开发营销理念与全国楼市接轨的信号，也将推动整个营销模式的改变。同时，由于项目进行到准现房或者现房销售，开发周期大大加长，对于开发商而言，也是资金实力和整体实力的较量。随着拉萨房地产市场的不断规范，准现房、现房销售必然会成为未来的主流。

关键词4：促销
　　从2008年年初开始，拉萨就有一些楼盘不同程度地开展促销活动，虽然没有像内地城市那般买房送车、送旅游、送物业费等，但仍然让大家感到开发商“有点急了”。
    在今年的“金九银十”期间，拉萨楼盘的“促销轰炸”打出了“首付一成”、“首付8800元”、“一次性付款优惠4%”、“国庆特惠房”、“教师节特惠房”、“送半年物管费”、“送太阳能热水器”等诸多促销广告，但购房者似乎并不领情，促销对楼市销售的拉动效果有限。
　　据记者了解，2008年拉萨楼盘的打折项目主要有三种类型。第一种是尾房降价。这类打折基本上都是位于地理位置相对不太理想的地段，价格上比同期开盘的楼盘略低一些，折算成折扣也没到8折。第二种是一次性付款给予超低折扣。这种打折方式似乎是所有上市楼盘的通用手段，折扣最大的手笔也就是9.4折，而且还有套数限制。第三种是纯新盘基本上都低价入市。随着纯新盘放量的增多，定价机制的改变必然会令新盘成为区域的价格“洼地”，给周边在售项目的销售造成压力。

关键词5：新拉萨人
    拉萨城市的发展，带来了大量外来人口的涌入，这为拉萨的发展创造了很长的“人口红利期”，同样也为拉萨楼市带来了滚滚客源。这一特点在2008年的拉萨楼市尤其明显。
    相对于拉萨的本地市民而言，“新拉萨人”由于没有传统的居住地域概念，他们并不太在意是否能居住在老城区，相反他们更愿意到新区置业，认为那些地方的环境比较好，而且楼价也比较适中。目前，拉萨城东、城西、城北的新建楼盘中，很多业主都是“新拉萨人”，他们直接带动了拉萨楼市向更广阔的区域拓展。
    同时，“新拉萨人”还改变了拉萨社区的居住状态。因为在本地亲友较少，他们对于社区的归属感比较强，重视社区邻里之间的沟通和交流，这直接带动了拉萨楼盘的社区文化和设施的建设。此外，考虑到外地亲友前来拜访，“新拉萨人”往往倾向于选择多房间的住宅，这也使得现在拉萨不少楼盘都以三房单位作为主力户型，而小户型的销售则不及大户型。

关键词6：低首付
    “最低首付一成起”；“只需两万七千起，轻松入住您的理想家园”；“首付8800元即可拥有一套房”……2008年，拉萨有楼盘在报纸上打出低首付广告，用“低”字来刺激购房者对价格的敏感神经，欲利用“低”策略得拉动楼盘销售。
　　在2008年的“低首付”中，最低的要属拉萨城北的蜀园2了。该项目100平米以下的小户型房源，提供“首付8800元”的优惠，触碰到拉萨楼市首付的“底线”。位于拉萨八一路上的世邦国际花园打出“最低首付一成起”的口号，不过其所称的“一成首付”，实际是购房者在买房时只需首付总房款的10%，剩下的房款由开发商代为垫付，从签订购房合同之日起到现房交付之日期间内，购房人再把这笔款项无息还给发展商。
    低首付是否能为拉萨楼市带来生机，虽然现下还是未知数，但在2008年，拉萨已有开发商将“低首付”作为营销的重要策略。

关键词7：赠送空间
　　“93.75平米实际使用面积102.25平米；买105.94平米得114.54平米；买137.09平米得147.59平米……”。大面积的“赠送空间”似乎在一夜之间成为了拉萨开发商的销售“法宝”。
　　拉萨城北的东尊名城“开闸蓄水”半个月余即“蓄水”1300多名潜在客户，一楼和顶楼大量的“赠送面积”是其创造奇迹的关键。买126平米得140平米的尼卓苑，也曾在2008年给业界带来疯狂。拉萨一楼盘把90平方米的居室通过挑高，更是把“赠送空间”的设计发挥到极致……功能空间、空中院馆、可变空间、X+1可变户型……这些让人眼花缭乱的概念万变不离其宗，不过是将“赠送空间”换了一种包装形式。
    从2008年初开始，在赠送面积的范围中，从最初的入户花园、挑高露台、大阳台，发展到送挑高卧室、入户客厅等，“偷面积”行为在拉萨楼市已不鲜见，赠送面积的比例也越来越高。

关键词8：景观营销
　　拉萨房地产业的发展也和内地城市一样，在不同的发展阶段有着各种概念。从早前的“价格营销”、“概念营销”、“事件营销”到“品质营销”，房地产销售的策略可谓层出不穷。2008年，拉萨的众多楼盘都不惜巨资打造社区景观环境。业内人士认为，拉萨房地产业“景观营销”逐渐浮出水面，景观营销已经成为今后一段时间内拉萨楼市竞争的“风向标”。
　　2008年，拉萨在售楼盘的景观类型令人眼花缭：国际化派对式花园社区、欧洲宫廷格调生态园林、阳光普照的家园……关于景观环境的概念炒作一次次拨动了消费者心弦，而这些借助景观促销的楼盘在市场上都有不俗表现，同时使其项目在同质化日益严重的房地产市场更具有竞争力，“景观做得好，楼盘销售火”在拉萨楼市蔚然成风。

关键词9：出租房
    2008年拉萨的出租房市场，出现了反常情况：城郊结合部的出租房90%以上的入住率达高于市中心总体不到80%的入住率；出租房空置率也较往年有了较大幅度提高。
    拉萨团结新村、色拉路、拉中附近、西郊电信大楼周边等市中心地段的出租房在2008年出现了始料未及的空置现象，最高的空置率达到了20%以上。天海夜市东门附近的开利小区内每月520元的单间带厨卫户型，在2007年全年一房难求，在2008年竟然轻松就能在这里租到房子。
    除了出租房冷热区域出现反常和空置率较去年高外，拉萨出租房的房租也普遍“缩水”。记者了解到，拉萨不少出租房的租金比去年同期下降了20%左右。比如团结新村内在2007年每月租金700元的一套53平米一室一厅房子，2008年最多只能租到每月600元的价位；2007年每月1500元的一套100平米两室一厅房子，2008年1200元也乏人问津；一套160平米的独院，2007年每月2300元，2008年降到每月1600元，至今空置，租金跌幅达到30%还多！