声明：本专题由江舒策划、执行，并撰写、编辑全部稿件和拍摄专题图片。

   前言：别墅的词义出自“别业”，是指本宅门外供游玩休养的园林房屋。5年前，拉萨还鲜有“别墅”一词出现，大家能看到类似于别墅的是一楼一底的两层藏式独院小楼，从广义上讲也属于别墅范畴。2003年，随着拉萨房地产的发展，拉萨楼盘的楼书中首次出现了别墅一词，并渐渐被西藏人民熟知。
    透过拉萨别墅市场走过的5年，我们可以看到拉萨人居环境的巨大变迁。极其简单的一楼一底老式独院已逐渐被时尚现代的别墅所替代，别墅，走进了西藏百姓生活。

拉萨别墅“墅”然起劲
    别墅是居住皇冠上的明珠。无论是自然山水别墅还是城市别墅，最讲究建筑与景观的统一，人与建筑的和谐。
    在最近几年拉萨人居环境的发展历程中，别墅对拉萨房地产的发展起着先锋作用。
　　近几年，随着拉萨市政府对城市建设的调控，拉萨市民收入的提高，特别是消费能力的迅猛提升，拉萨人民对生活深层次的追求大大推动了住宅向高品质发展的进程。所谓高品质住宅的追求，无非是每天能呼吸到新鲜的空气、享受安静的环境、可以拥有任意释放自我身心的一片天空。而具有现代景观设计和配套小区的低密度别墅区的兴起正好迎合了这一点。拉萨别墅发展到2008年，呈现出多层面的丰富内容，别墅的风格、定位、品质、运作手法等特征日益清晰。
　　从简单的独家独院到2003年拉萨出现第一栋真正意义的别墅，经过5年的发展，拉萨别墅市场供应与需求总量都出现了明显的增长，产品类型也不断推陈出新。但值得警惕的是，总体来看，当前别墅市场的产品类型和品质与别墅消费者实际需求已出现了一些偏差。
    2003年2月份，国土资源部发布45号文件，明确规定至少5年内，国家将不再为别墅类建设提供土地；2005年，自治区政府出台文件，限制一楼一底户型开发，同时也意味着，今后拉萨的别墅将成为稀缺产品。
    2008年后，拉萨别墅市场还有多少值得我们期待的产品？

拉萨别墅消费热情高涨
    拉萨别墅市场没有拐点。从2003年别墅一次进入拉萨地产市场开始，一直都是不温不火。别墅不是普通住宅，目标客户也不是面向普通消费群体，别墅市场的竞争也不像普通商品房那样激烈。购买别墅一方面是精神层面上的追求，身份地位的象征，另一方面是对生活质量与居住品质的追求，一种新的生活方式的体验。
    市场上的别墅项目中，尤其是早期开发的一些别墅项目，很多都存在这样的弊端：单纯追求面积，空间设计不够人性化。偏大的面积形成过高的总价，超出了部分客户的购买能力，导致销售速度缓慢。有的人工造景过多，缺乏自然环境气息，或者周边配套不完善，在房里很舒服，一出门却连家上规模的超市都找不到，难以满足人们“入则宁静，出则繁华”的要求。
    随着拉萨别墅的规划设计、产品质量、相关配套等方面的提升，拉萨别墅市场正逐步走向一条成熟的发展之路。近几年高收入人群的增多，本土人士的别墅消费热情也逐步高涨。目前，已有多个开发商进入拉萨别墅市场。
    为保证充足的普通住宅土地供应，国土资源部三令五申限制、减少别墅用地，甚至直接采取“封杀”政策，不再批复土地。自治区政府也早已出台相关文件限制一楼一底式住宅的开发，这对现有的别墅项目而言，无疑是利好消息，别墅渐渐成为市场上的稀缺产品。随着社会不断发展前进，将来会有更多追求生活品质的人士产生对别墅的购买需求。

拉萨别墅市场走向细分
　　最近一两年拉萨的别墅市场上不再像以前那样只有一两个项目在唱“独角戏”，一些新的包含有别墅项目的像宏发·德吉花园、天路·康卓、雪域明珠园、雄飞·白玛曲林、圣城·牡丹苑的入市，别墅市场是好戏连台。在新的别墅楼盘不断杀出的同时，别墅种类也走向多元化，可以看出，拉萨的别墅市场正在走向细分，以适应消费者的差异化需求。
  　当今拉萨市场上“宅院别墅”、“阳光别墅”、“城市别墅”的概念相当流行。宅院别墅的叫法界定了两个概念，首先是建筑形式应该一定程度传承传统的独院模式，然后是产品形态应该是别墅。宅院别墅聚合了老式独院和别墅的特质，是一个从传统独院建筑形式过渡到现代别墅的特定产品。另外，由于拉萨城中心的土地资源已经非常稀缺，位于郊区的别墅可以比城中别墅占有更大面积的土地，容积率更低，郊区别墅多是独栋独户的，而城市别墅则更多的是联排、叠拼等产品。这些差异决定了郊区别墅和城市别墅适合的消费者有所不同。
  　城市别墅位于城市边缘地带或城市中，周边应有完善的交通道路网络，同时还拥有优美的自然环境，每户拥有私家园林或庭院。与城市住宅相比，城市别墅容积率更低，能占有更多的自然资源，享有更多的绿色与景观环境。同时，城市别墅还能享受到更多的城市便利，可以满足第一居所的要求。城市别墅周边有完善的配套，像学校、商场、休闲娱乐场所、医院等，可以满足业主在生活、工作方面的诸多需求，也可以提供良好的人文环境。像雪域明珠园、宏发·德吉花园等楼盘的别墅区，周边都有比较完善的配套，可以满足业主的日常生活需求。
  　郊区别墅一般位于城市近郊，多是独栋独户，比城市别墅占有更大面积的土地，容积率也更低，更适合休闲度假和个性生活。像位于拉萨经济开发区的阳光新城别墅区，每幢别墅都有私家庭院，院子面积大小不等，业主可以自己种草种花。从别墅现场可以看到，一些园子里种上了花草，栽起了果木，主人的意趣一望便知。
    光优城市别墅、流水的风景别墅、联排藏式别墅、拉萨的荣耀别墅……拉萨别墅市场在短短的5年终，完成了从老式独院到真正意义上别墅的蜕变，走向市场细分时代。

土地新政演变拉萨别墅市场
    今年初，国务院发布了《关于促进节约集约用地的通知》（以下简称《通知》），其中规定：“优化住宅用地结构，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应。”这无疑给正处于高速发展时期的拉萨别墅市场来了一脚急刹车。
    其实，自2003年国土资源部首次叫停别墅用地供应以来，“别墅用地禁批”已有5年历史；2005年，自治区政府出台文件限制一楼一底户型开发也为拉萨的别墅市场念了“紧箍咒”。而2008年伊始“续停别墅用地”再次出现在《通知》中，足以见得政府对别墅用地严控禁批的决心。随着政策的严格执行以及2005年前批的“末代别墅”用地逐年消化，拉萨别墅市场已很明显地开始由供给静止到逐年递减，而与之相反的别墅需求则是越来越刚性并开始逐年庞大。所以目前市场上优质别墅自然弥显珍贵。
    《通知》还规定：“供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。”
    这说明国家对房地产开发的传统规划控制模式已发生根本的变化，由原来控制容积率最高限转为控制容积率最低限，使得超低容积率的住宅物业越来越少，尤其是别墅。同时由于“防止大套型商品房多占土地”，使得中大户型住宅将越来越少，例如200-300㎡的户型将处于零供给，从而使得原本中大住宅户型的客户需求不得不向现存的别墅和中小户型分流，于是又额外地增强了“末代别墅”的需求。
    拉萨别墅市场在历经了从萌芽到高速成长的5年时间后，目前正步入成熟期。但目前市场上超低容积率的纯正别墅并不多见，纯正的别墅项目甚至还没有，仅有在一个项目中包含有别墅区。能代表拉萨高端别墅水平的仅是雪域明珠园、阳光新城、天路·康卓等为数不多的项目。相信随着《通知》进一步实行“别墅用地严控”，拉萨“末代别墅”市场将进一步繁荣，尤其是有城市代表性的经典别墅将随着时间的推移将由保值转向加速升值。