西藏房市面面观
文/图 江舒
近年来，西藏的干部群众通过自身积累和住房贷款，购买住房的能力得到进一步增强。同时，西藏房地产开发投资以社会资金为主导，逐步由政府引导型向企业自主开发型转变，干部群众的购房需求和企业积极的开发行为，促进了房地产市场的良性互动。特别是青藏铁路开通以后，内地许多房地产开发商纷纷瞄准了西藏这块正在成长中的房地产市场，铁路经济拉动房地产业发展的作用开始凸显。
西藏房市潜力大
格桑林卡销售策划经理牟雄在接受记者采访时认为，随着青藏铁路的通车，未来几年，西藏的房地产业会更加红火。
与内地房地产业相比，西藏房地产业有得天独厚的环境，这得益于国家对西藏房地产业的许多优惠政策：西藏住房贷款利率5年以内(包括5年)为2．79％，远低于内地的4．77％；5年以上的利率为3．06％，比内地5．04％低近两个百分点。尤其是2003年西藏自治区出台了《党政机关货币化分房制度》和《企业货币化分房制度》，吸引了区内外房地产开发商并增加了他们投资的信心。毕竟，43亿元的住房补贴对开发商来说是不愿放过的。
记者从中国银行西藏分行了解到，截至今年5月底，该行住房贷款余额余额达到5.9亿元，今年发放发放房贷累计达到1亿元，比去年同期增加0.98亿元。
自去年7月份开始，西藏自治区房改办将审核20年工龄以上的在职人员的住房补贴。同时，将进一步加大住房补贴的发放力度，力争到2006年将43亿元住房补贴发放完毕。记者初步估算，离退休人员平均能拿到4万元左右的住房补贴。这项政策将极大地拉动西藏消费者的购房需求。
近年来，西藏国民生产总值每年以平均2％的速度增加。去年西藏人均GDP超过800美元，达到小康标准，而工薪阶层去年年均收入达26931元，居全国第二。业内人士指出，目前，西藏职工的住房需求尚未得到满足。今后随着住房货币化分配和住房补贴的陆续兑现，个人住房公积金不断积累，干部职工收入水平不断提高，再加之条件优惠的个人住房贷款政策，党政机关和行政事业单位干部职工对舒适的住房选择和购买欲望会不断增强。
据测算，今后10年内，西藏住房需求将形成25亿到30亿元的购买力。随着西部大开发的不断深入，特别是今后青藏铁路的开通，预计到2010年，西藏城镇住家将增加到18万户，城镇人口将达到50万，城市化水平将达到17％，将比目前的城镇人口增加24万，城镇人均住宅面积将由现在的18．8平方米增加到20平方米，这些都将为西藏住宅与房地产业的发展提供广阔市场。
西藏住宅走向多层时代
随着去年西藏限制开发一楼一底户型政策的出台的，对西藏房地产市场产生了深远影响：西藏的楼盘开发将从一楼一底逐渐过渡到多层住宅，构建多层次的住房保障体系。
由于受西藏居民居住习惯的影响，一直以来，西藏的房地产开发主要是一楼一底的建筑，这样的建筑形式在土地利用、容积量等方面都存在着较大的缺陷，尤其是对于拉萨市这一个处于河谷地带的城市，在较短的时间内可利用的土地资源较少，如果按照目前这种开发形式，在很大程度上会造成土地等不可再生资源的浪费，不利于拉萨房地产业的可持续发展。随着拉萨土地市场越来越规范化，房地产业的发展越来越快，特别是政府“原则上限制一楼一底户型开发”政策出台后，这类住宅对许多人而言，将成为一个梦想。
2005年，西藏自治区政府出台的政策为西藏今后的房地产业发展指明了方向：大力发展普通住房建设，以中低价位普通商品住房和经济适用住房为主；完善廉租房制度；对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持；吸引房地产开发商加大房地产开发投资。
拉萨房价整体上升
从房源与销售的对比上来看，2006年的拉萨房地产价格稳步上升。
拉萨房产界人士告诉记者，2006年，拉萨房价整体上升，普通商品住宅从2005年的2000元/平方米—2600元/平方米上升到2600元/平方米—3000元/平方米。其中，中、低端住宅涨幅较大，而且价格还会有上升空间，估计在两三年内可能还会上涨；高端住宅价格上涨不大，在两年内的涨幅不会超过400元/平方米。他同时表示：2006年，拉萨房地产市场商品房均价应在3000元/平方米左右。
目前，个人购房已经成为拉萨住宅市场的主流。售价在每套60万元以下的中、低端商品住宅市场需求较大，高端住宅需求较小。拉萨目前开发最成功的楼盘——格桑林卡的营销策划人员李军才对记者说：“在过去的一年里，房价过高、面积短缺、楼盘质量不过关等坑害消费者等问题得到了一定的遏制，这在一定程度上刺激了消费者的购买热情，但房价过高仍是一道门槛”。
据有关调查显示，拉萨房产市场价格今年有一定幅度上调，但上调幅度不到，涨幅基本上为100-200元/平米之间。
拉萨小户型发展空间大
2006年，拉萨房地产市场另外一个较大的改变就是：购房者开始注重住房所在小区的环境配套设施和物业服务管理水平，越来越注重住宅的实用性，小户型热卖就是一个很好的例子。
据调查，拉萨目前热销的户型面积为102平米——162平米之间，总价为25.8万元——44.6万元之间。由此可知，现目前总价在50万元以下商品房正被广泛购房者所接受。
据记者了解，早在去年，拉萨格桑林卡楼盘的200多套70—100
平方米的的电梯小户型公寓，刚开盘就以2600
元/平方米的售价被抢购一空；今年7月份，全部都是小户型的拉萨太阳岛“阳光花园”公寓楼刚一发售，就受到了购房者的热烈追捧。在购房者中，除了本地居民外，还有不少外地来拉萨的生意人和上班族。这从一个侧面也反映了拉萨的小户型还有很大的发展空间。
城区难有大盘出现
拉萨市处于河谷地带，土地稀缺，而房地产开发需要占用大量的不可再生资源——土地。“格桑林卡”的李军才认为，在接下来的几年里，拉萨市内可供开发房产的土地会越来越少，城区再难有形成规模的大盘出现。
随着拉萨城市“东延西扩”发展战略的逐步实施，拉萨房地产业也会相应地向东西方向延伸。另外，业内人士认为，地处拉萨火车站黄金区域的柳梧新区也是今后拉萨房地产发展的重点区域。
纵观拉萨房地产商业市场，一方面，拉萨房地产市场是一个新兴的产业，而未来市场将面临“井喷式”的发展态势，各种商业形态将层出不穷；另一方面，拉萨房地产的启动与发展，带动了冶金、化工、建材、轻工、家电、汽车等相关产业的发展，随着拉萨旅游业不断升级趋势，对于推动拉萨商业市场的繁荣是一个长期利好消息，市场前景看好。可以说，拉萨房地产商业市场是压力与机遇并存。因此，在研究拉萨商业经营的基础上，寻求产品经营的差异性与产品经营的创新，将成为商业项目经营权销售成功的关键。
地块增值带动商铺升值
众所周知，地块的增值则将延续至整个区域的房地产市场，则使得区域内的商铺价值飙升。
目前，大量的旅游投资建设使得拉萨旅游与商业的联系愈加紧密，尤其是布达拉宫的后期形象工程再建，毫无置疑将使拉萨城市中心地块价值再度强劲上扬。而对于寸土寸金的拉萨环内区域而言，其地块的增值程度势必明显高于周边区域，这对拉升其区域的商业价值的增长起到了极佳的催化作用。
除去布达拉宫前临北京路的金融经贸，象征拉萨商业繁华的就是宇拓路步行街。
目前，拉萨百货大楼、国贸大厦、赛康大厦……“炙手可热的商业焦点、得天独厚的黄金地块”使得该区域形成了拉萨最为成熟的商业配套、高尚的商业氛围与经营高档次高品位商品的拉萨传统商业中心。
小面积商铺市场接受度高
从去年举办的成渝两地两场房展中的客户意向调查统计明显可见，目前拉萨商铺需求面积集中在50平方米左右，多以投资客作为主要购买群体。一些业内人士指出，商铺中的“小户型”与发达城市小户型白领公寓的热销原理相同：在单价逐渐走高的时候，控制面积降低总价、降低支付风险不失为投资的可取之道。
据调查，目前拉萨的商铺投资主要集中于城市中心区域的临街小商铺，这类商铺一般面积较小、总价相对较低；而大型的商场主要以联合经营为经营手段，出售投资现象目前在拉萨非常少见。
目前拉萨的商铺投资主要以自主经营为主。除少量的自用客户以外，绝大多数的投资客户都依靠出租、转让等手段实现投资差价收益，甚至滋生了一批专门从事转租的投机业态。此类经营方式需要投资客的频繁参与，若出租情况不理想，其投资回报也具有一定的风险。
从以上分析可以看出，拉萨商业规划尚出于启动阶段，还不具备具有权威效果的大型商业中心。
投资行为将更趋火爆
随着大批旅游资源开始投入使用，较高的投资回报将被理性的商业投资所追捧。而随着房地产市场的逐渐成熟，投资回报率的实现风险将被专业的商业经营管理公司利用大量的旅游资源消化，这也将使房地产投资行为更趋于火爆。
大型商场作为投资的全新品种，在拉萨短时间内迅速普及起来。这种投资方式将商铺的经营权和所有权拆分，而以专业经营公司保证长期经营的方式使开发商走出资产长期积压在手的被动局面。对于投资者而言，商场分隔投资不仅是增加了全新的投资选择，更是一种省心省力的投资新途径。
业界人士解释说，商业地产商的主要任务是经营商店，而不是像传统地产商或商业企业那样经营商品。金藏林卡、格桑林卡正是抓住了这一商业地产的时机，将新经济模式，新房产模式引入到拉萨，为投资人提供全新的投资渠道，也为拉萨地产业界探索着一条新的发展路子。
据了解，拉萨中心区的商业物业建筑规模一般在0.5万㎡至2万㎡，规模不等，建筑高度在10米至20米之间，因此我们可以看出，中心区商业物业的建筑规模属于临街低等规模，且中心区建筑物代表拉萨市形象，建筑物的规模都受到中心区规划的限制。
西藏物业管理将逐步规范
目前，收费难仍然是西藏物业管理工作中较为突出的问题，但这一局面有望在今年内改观。
由西藏自治区建设厅与自治区法制办共同起草的《西藏自治区城镇住宅物业管理暂行办法》，经过前期大量调研和多方征求意见，目前已形成初步框架，并将在进一步论证、细化后于年内出台。
自治区建设厅房地产业处有关负责人在接受记者采访时表示，西藏物业管理起步较晚，随着西藏房地产市场的不断发展，城市住宅物业管理不断面临新的问题。为了逐步规范物业管理，让西藏的物业管理做到有法可依，西藏自治区建设厅会同各方，正在积极开展城镇住宅物业管理相关政策的调研工作，并在充分调研的基础上召开研讨会，对数易其稿的《西藏自治区城镇住宅物业管理暂行办法》进行讨论并最终出台实施。
《西藏自治区城镇住宅物业管理暂行办法》出台后，西藏的物业管理工作有望得到进一步规范。
2006拉萨房产：拉萨房市机遇与挑战并存
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