【莞楼快报】新年出新相，楼价负增长！

——宇鹏——

 更多精彩敬请登陆宇鹏地产工作室

    ■■闲言序语

    新年伊始，宇鹏云游川北后返莞，见友人楼智。

    楼智者地产同道中人，纵横楼市十数载，参佛悟道甚有所得，自号大德楼智，盖为楼市智慧或楼市智者自诩也。每与宇鹏言论，寥寥数语，多有启迪，宇鹏为之趣，是为趣友。

    年罢，楼智始见宇鹏，惊问之：你下颚长须，仅过一春节，缘何不见？

    答：新年图新相，剪而去之；

    问：东莞楼价节后狂降，是否为图新相之举？

    答：万科、丰泰东西城对决，东莞楼价跌破5千，可谓是新相也！

    楼智于是说：如此，可否细细说来？

    闲言代序，且听宇鹏道来！

    ■■东西城对决，万科、丰泰燃烽火

    2月的最后一天，位于东莞莞城的万科运河东一号突然推出团购优惠，七折价格售楼，当天所推单位狂销，随即，3月的第一天，位于东莞东城东的丰泰城全城发布短信，3月9日丰泰城观景区洋房推出200套特价单位，4000元起价。两巨头的新年举措，顿时使得东莞城区楼市降价的烽火连天，狼烟四起。

    万科运河东一号是运河板块三大项目之首，团购优惠的推出，一度逼迫着同区域的光大景湖湾畔措手不及，匆忙跟进。可以说，此次万科运河东一号的举措，是年后第一个用超低价获取成交量的行为。比起其它楼盘小折扣、送礼包的优惠活动而言，万科运河东一号项目这次的团购优惠一次到位。当天的成交量也再次显示了市场旺盛的购买力和需求，运河东一号的销售压力也倾刻间卸去大半。

    丰泰城是东莞东城东的第一优质项目，目前在售的是一期。总规划36万平米的丰泰城在07年9月31日首次开盘，均价为7500元/平米（含精装修），3月9日即将推出的特价房为毛坯单位，价格仅4000元/平米起，多数房源价位在5000元/平米以内，消息传出后，丰泰城售楼处车水马龙，人流不息，看房订房者络绎不绝。相比较其它门可罗雀的在售楼盘，可谓是天壤之别。不肖说，3月9日丰泰城的狂销已成定局。

    ■■两盘细思量，营销异曲同工之妙

    万科运河东一号，总规划面积约22万平米，分三期开发，一期2万多平米，二期约5.5万平米，三期13.5万平方米，目前在售的是三期，2007年3月开始施工，同年6月30日开始发售三期银桦院，9月23日三期丹桂院正式开盘，同年12月曾有媒体报导万科运河东一号疑销售受阻，到其它在售楼盘拉客源，后被证实是个别销售人员个人所为，万科运河东一号也卖的不好一度成了同行饭后的谈资。本次运河东一号推出的团购单位是三期丹桂院的6座，从万科运河东一号的整体规划来看，6座是运河东一号综合条件最不佳的一栋，正常价格来卖确实有困难。故而万科运河东一号用此一招，解决了可能会滞销的盘源。

    如果从运河东一号整体的开发进程来看，不言而喻，整个项目基本进入了尾盘销售，尽快售房，完结项目是上策，丹桂院6座的一日售磬，使得运河东一号的尾盘数目降到了400套以内，依万科营销水平，半年内实现完销不是难事，这样也可以从容的从有着浓重味道的运河板块抽身离去。营销构思之妙，令人抚掌赞绝，万科营销水平的先进性由此一役可见一斑。

    丰泰城，是著名大盘开发商丰泰地产的入城之作。丰泰地产有些像当年的满清八旗，在东莞城外虎门镇称霸多年，终于挥师进城，而且是一出手就是36万平米的丰泰城。

    丰泰城位置的优越也是得天独厚，毗邻成熟完善的东城，附近是东莞汽车东站、莞深高速出入口，驾车五分钟到达东城十三碗、十分钟到达东城海雅百货。加上丰泰地产十八年成功开发经验，超过300万的开发体量，住宅产品品质出众非一般开发企业能够做到。但是，就目前而言，丰泰城周边的环境，整体城市化形象不高，从开发策略上，丰泰城应该做长线，着眼未来二三年的发展，房价顺势高升较为合适。惜一期开盘精装修价位过高，又逢调控新政，使得后续销售压力过大。故而丰泰城削去精装修，推出特价房，4000元起价开始破冰之旅，看上去情非得以，却是神来之笔！

    ■■新相新昭示，东莞城区楼价齐落水

    万科、丰泰这楼市两巨头，从自身项目营销角度出发，硬生生做出东莞楼市的新年新相，把房价折落到5000元以下，一方面可以说外部大环境有了变化，顺势而为，另一方面这个新相也促使东莞城区的楼价起变化，如同多米诺骨牌效应，连锁反应开始上演。

    ★购房者观望情绪加重

    万科的房价向来是比同区域的其它楼盘高出千元，这次万科运河东一号的团购七折优惠，将直接加重楼市观望情绪，购房者惊奇发现，原来楼价不只是有暴涨的现象，还有暴跌的情况会出现，期待下一次的暴跌成为观望的理由。

    ★品质楼盘成为购买标准

    丰泰城的4000元特价房，让购房者愉快的幸福了，高品质的楼盘其实价格也不贵，比较起城区其它六千、七千的楼盘而言，买到丰泰城的特价房，立刻转手就有赚头，对于居住者，价格超越了丰泰城的楼盘，品质上能同丰泰城一比吗？购买标准将向丰泰城看齐。

    ★高价位小户型齐陷泥潭

    8000元以上的高价位小户型无论是否带有装修，是否是位置绝佳，总价的劣势将使得购房者把目光转向低价位的中户型，齐陷泥潭是本年度高价位小户型的市场表现。

    ★新盘上市更谨慎，众楼盘开始齐跳水

    今年上半年上市的楼盘，多数是为了避开去年十月后的不利市场，未曾想，今年的市场比起去年更惨烈，新上市的楼盘将会比着销价，借以圈其它楼盘的客户，同时将会小批量推盘，减少低价带来的损失。这个结果将进一步逼迫众多顶着巨大销售压力的在售楼盘开始跳水，房价开始进入负增长。

    房奴不可悲，负翁最可怜，买楼有风险，入市须谨慎！好了，本期的莞楼快报就到这里，宇鹏感谢大家的支持和厚爱，我们下期再见！