——专访深圳市社会科学院城市营运研究中心主任 高海燕

本报记者 孟登科 发自广州

2007疯狂   2008惩罚

南方周末（下称“南”）：三四年间，深圳楼市呈现了怎样的发展曲线？

高海燕（下称“高”）：2005年下半年以前，深圳的楼市都比较平稳。从2005年下半年开始，楼市出现了上涨的意识萌动，2006年进入冲动，2007年步入疯狂，2008年接受惩罚。

南：今年3月您就曾说过深圳楼市的拐点肯定来了。

高：是的，深圳房地产的交易量顶峰出现在2007年上半年，到10月份，价格到了最后的疯狂，均价达每平方米1万7千多，随后，深圳楼市开始进入拐点通道。

南：之前出现疯狂的原因？

高：深圳楼市从2005年底开始出现的由居住产品转换到投资产品的市场变局是推动房价快速上涨的直接因素。导致出现这一变化的因素包括：上海房价上涨的示范与带动作用，使商业思维异常敏感的深圳人找到了新的投资工具；“深港同城”等舆论也在推动楼市预期的积极上升。一些投资人有意识地用香港房价比照深圳房价，产生了未来巨大价差收益的想象空间。还有就是深圳的城市格局狭小，导致“地荒论”舆论成调，使一些投资者认同房产在深圳未来的稀缺性价值。因此诸多原因综合用力导致越来越多的置业者以投资者的身分和目的进入楼市。与此同时，投资者的投机行为在一定程度上制造了普通置业者对未来可能会发生的高房价产生恐慌，普通置业者亦同期开始出现规模化的非理性置业、“提前置业”。各种非常规的置业力量蜂拥入市，直接形成了一种需求峰值，使深圳楼市的正常供应量不堪重负。严重失衡的供需关系将深圳房价导入了一个快涨甚至疯长的畸形时期。

南：有没有数据？

高：2006年高峰时期，深圳市拿到房产证半年内转手的比例高达33%。这一方面说明楼市在短期内价格异动较大，让很多人短线投资炒房。有的楼盘上下午的价格都有较大变化，上午1万3开盘，下午就涨到1万5。另一方面，可以看到深圳楼市在当时需求结构的畸形。

深圳楼市仍需普降

南：但是这种好日子从2007年底就结束了。

高：是的，从2007年底开始，深圳楼市开始过山车地急转而下。主要原因是国家对二手房出台的相关限制性政策。比如提高了五年内转手的税率、二次置业首付增加、银行对个人房贷信用资格审查的严格把关，从而导致二手房交易疲软，进而直接传导到一手房交易，二手房套现的路给堵死了，直接得结果是一手房投资者的规模化退市。

南：房价高的时候，呼吁政府，房价低的时候，也呼吁政府？

高：深圳市政府一直与市场保持合理的距离，不仅包括房地产行业。政府一般不会做出对市场直接的干预的举动，所做的就是维持市场秩序，做好裁判员的工作，还有就是“补位”性工作，比如2007年开始重新启动大规模的“政策性保障住房”的制度建设和房屋建设就是对多年来忽略的工作进行补课。

南：那如果崩盘怎么办？

高：深圳楼市曾在市场需求的基本面，不会崩盘。

南：现在是不是深圳楼市最危险的时刻？最危险会是什么状况？

高：危险？那看是对谁而言！现在应该不是，所谓最危险，就是开发商把价格降到了自己不可承受的时候，楼盘仍然不能实现正常的销售率，但我想这个情况不会出现。但是对深圳楼市而言，现在的空置率确实在高位运行。

南：目前深圳楼市的均价如何？

高：目前没有一个确定的数据能客观显示深圳楼市的均价，因为交易量太低，价格的形成很容易受到产品类型和产品区域的变化而发生变化。不过，在已经发生的交易量中，我们能基本估计一个均价区间在1万1千左右。

南：交易量低，说明市场疲软，深圳楼市的出路在哪？

高：深圳房地产的基本面仍有优势。一方面，深圳城龄短，没有内地城市那样的全民化的住房基础，住房需求强烈；另一方面，深圳是商务型城市，以商务人口为主，有一定收入能力和购房能力。但是基本面的优势需要激活。

南：如何激活？

高：要拓宽更大比率的需求层级，还需要建立市场稳定的共识。

南：如何达成共识？

高：主要靠价格。这个主动权掌握在开发商手上。现在得情况是必须靠指标性地区的降价带动普降的真正形成。深圳楼市关外降得多，但消费者并不买账，因为中心城区比如福田区降价不够，这些中心区就是指标性地区。深圳所有地区、所有项目、所有项目的房子都能大比例降价的状况还未发生，深圳楼市仍需要产生普降的事实以让公众真正形成共识性的降价判断。

南：这需要一定的时间。

高：是的。深圳楼市的发展另一个变量就是消费者的心理周期。我个人认为，如果在今年十一期间能够达到我上面所说的普降到位，那么今年年底，消费者就可以基本适应房价，春节以后的交易量就有可能开始活跃，最好的预期是到明年的五一可以形成基本的稳定面。当然了，如果普降到位做不到，那可能这个时间就会更长，甚至几年也不一定。

南：在您看来“普降”应该到一个什么程度？

高：所有通过预售证的项目套数,在价格上都要成为降价性产品，以此基础形成的深圳楼市均价回到2006年,或者在1万左右。

南：开发商主动降价还有可能吗？很多开发商都称已经要跳楼了。

高：当然，对关外少数项目确实降价已经到了极限，但对大多数项目应该还有空间。现在的供应量用地大多是在土地价格相对合理的时期拿的。高峰期拿的地，现在还不是现在楼市供应的主体。

南：开发商是不是还存在侥幸心理？

高：一些开发商还存在这种心理，认为市场转机会出现，可以以时间换空间。或者认为楼市萎靡最终会获得政府的“救市性”支持。当然也有不敢一次降价的原因还包括认为降价了也只会到来置业者对更多降价的期待。

断供还在安全系数以内

南：楼市景气的时候社会百态，楼市不景气的时候也是新状况不断，比如断供。

高：我个人的基本判断这是一种情绪宣泄，一批在去年房价高峰期置业的人群在短期内房价突降时所表达的不满情绪，事实上的断供行为只是少数人和个案。目前，对金融机构来说，还在安全系数以内，是可控的。

南：并不是大规模的？

高：肯定不是。从基本面和理论上看，规模化断供发生的条件并不具备，如  宏观经济的形势整体严重滑坡导致失业率大规模上升，普遍性导致人群收入锐减。

南：但是对于一个购房者来说，断供是一种理性的经济行为。

高：如果仅仅站在算经济账的角度来说对去年10月份的部分买房者来说，选择断供或许是一种好的技术化的行为。但这只是经济账，但断供者还应算社会账。房子被收回拍卖，差额仍要追讨，而且还要上银行信用的黑名单。怎么划算？

南：现在比较热的还有“团购”。

高：“团购”实际上是规模化人群对房价的一种意愿，它的出现恰好也证明了深圳楼市在转化为买方市场并且主要由自住性置业这参与市场后是一个需要通过价格来激活需求的市场。

南：您很乐观？

高：并不一定。团购的平台是否能满足参与团购活动人群的需要，还是未知数。这其中有太多的难度：作为个体的购房者，他们的意愿如何集中并统一，资源如何分配，参与平台的人是个体性的，如何保证契约？而且，2万人群的平台运作成本、时间成本、财务成本，这都还是无法估量的。

南：普遍意愿能够达成，但是达成个性化的意愿有难度。

高：是的。举例来说，如果团购平台和某开发商产生协议，以一个低的价位购买300套房子，“低价”的普遍愿望是达到了，但是这300套房子如何分配、300个购房者个性化的意愿如何实现，就非常有困难。如果在具体交易过程忠，因为细节不能被某部分置业者满足，出现弃够问题，那反过来如何实现对开发商购买量承诺的实现。而且，房价还处于一个动态运行中，如果在团购过程中或者之后，房价出现再度下调，又如何平衡团购者利益和情绪如此等等，博弈过程中，要考量的各种细节因素太多了，必需一个有组织效率和组织能力的平台来运作。“万人团购”是不是这样的平台，我不知道。

南：媒体称这是公益行为。

高：我更希望这是商业行为。如果是商业活动，可能操作起来更简单或者容易。

                ------转自南方周末2008.9.4A8版