“大运会”申办成功，倍感惊喜和骄傲的除了广大深圳市民外，暗中兴奋击掌的还有深圳房地产业特别是驻足龙岗的开发商，在申办成功当日的报纸广告中，一些地产商不惜版面地对“大运会”表示了自己由衷的祝贺。一周以来，龙岗中心城楼盘交易量有一定的逆市上升和部分楼盘价格上扬的事实告诉我们：“大运会”的房地产效应“发”在即。

不可否认，“大运会”作为一项重要的国际体育赛事会能在一定程度上间接地促进房地产的发展，这在世界范围内既有惯例，也有规律。客观上讲，国际重大体育赛事都能带来一轮即时性的城市建设运动。对深圳而言，“大运会”效应所产生的资源的集中投放和紧迫、切实的时间表能大大提高龙岗城市化速度，完善龙岗特别是中心城的城市功能，大运会的场馆效能将在未来相当长的时间制造更大范围的城市人流。

但大运会终究只是一个体育赛事，它对城市发展的价值并不是万能的。显而易见的是，现有迹象表明，开发商和一些媒体正在推出一些容易产生误导和混淆，特别是放大性的宣传，以期获得营销升值和广告增量。因此，广大置业者当前应该正确认识大运会所产生的房地产价值，防止开发商对“大运会”概念的过度营销。

要正确判断“大运会”与“奥运会”的级差。一些媒体开始使用“奥运会”的房地产效应比照并想象“大运会”的预期，如1992年的巴赛罗那奥运会推动了该城市住宅价值增值250—300%云云。我们应该清醒的认识到，“奥运会”与作为“小奥运会”的大运会之间当量的差别。比如在基础设施建设上，在中国，“奥运会”是国家投资行为，而“大运会”则是地方政府投资行为；在场馆和有关配套设施的建设规模上，“大运会”也不可与“奥运会”同日而语；在赛事的申办和准备上，“奥运会”是全国总动员，举全国之力，“大运会”主要还是全国某领域的动员；在赛事影响力上，“奥运会”引发的是全球性全民性注意力，是世界性的“狂欢”，“大运会”总体上还是一个相对“行业化”的专业赛事；“奥运会”展示的是一个国家的实力和形象，并深刻地改变一个主办地的城市格局，但是从世界范围来看，“大运会”最终可能真正会改变的是某一个城市的某一个区域。从一定意义上讲，“大运会”对推广一个城市品牌的意义和形成一座城市市民的城市共识大过其它实质。

要正确认识“大运会”的效应区域。可以预见的是，“大运会”对龙岗片区的城市建设会有着深刻的影响，有官员甚至放话说，龙岗的城市化速度会提前10年，从大的原理上讲，也许存在一定的合理性。“大运会”从推动城市建设的角度不会放大到整个深圳市，同时，对龙岗而言，大运会的受益区域还主要在龙岗中心城，龙岗更大范围的城市化发展还有赖“中心城”的辐射力按一定的时间表“圈层式”和“梯度化”推进，而绝不是即时效应。再者，从房地产所需要的居住价值的关联半径还是很大的，人们生活所需要的生活资源还需要有更大的体系。

应该说，龙岗中心城过去的价格形成基础已经包含了近几年置业者对“大运会”的预期，以龙岗中心城目前的现实城市资源价值并不能支撑2006年龙岗房地产均价。这是过去一年来存在的有关龙岗中心城房价泡沫争论的由来。

“大运会”对龙岗房地产的利好是不容置疑的，但现在的问题是，我们必须正确评估这种可能产生的预期。目前，龙岗房地产市场可能出现的情况是，开发商将利用
“大运会”的噱头跳高开价，在普通置业者在更多关切现实居住价值的时候，大量投资客因看好未来利好入市炒作。那样的话，龙岗房价就很容易进入一个非理性的时期。

“大运会”是好事，但希望市场各方好自为知。