近年来，尽管预期中的土地资源紧张，但深圳每年都在以一定的速度出让相当比例的土地用于住宅开发，但是深圳的住房需求一直非常强劲，并且还将持续。在今后的发展阶段，深圳土地功能在很大程度上还要重点服务于产业结构的调整和升级。土地资源价值最大化是每一座商务性城市的“功利”追求。众所周知，住宅对于土地来说只能产生一次主体性价值，而产业发展对土地开发来说则是多次产出。有数据显示，在深圳高新区，每平方公里土地产生的产值是90.6亿元，而深圳整体每平方公里平均产值仅为1.75亿元。从这里可以看出不同方式的土地开发所产生的价值落差。

从2000年开始，深圳每年出让的土地计划都保持在1000万平方米左右，但用于商品房开发的比例一直在9%上下徘徊。近两年，商品房开发用地供应继续减少，土地更多地被用于高新技术、先进工业、物流仓储等土地产出价值高的产业。今年计划中的商品房用地供应仅有0.8平方公里，占供应总量的6%。在城市化和城市现代化进程中，怎样协调居住与生产之间土地的运营，对深圳这样一座相对发达的中国一线城市来说是个难题。当然，如果真到了土地资源灯枯油尽的那一天，未来或许可以出现城际化居住和更多的其它居住方式来解决深圳居住紧张的局面。

深圳房地产市场一直是卖方市场，供需矛盾越往后走越难以调和，同时也具有合理性。扩大土地供应无法从根本上解决上述矛盾，而且深圳自身的城市定位也不允许深圳扩大住宅土地供应。由于深圳并没有被定义为珠三角区域中心，深圳人曾经心存幻想的通过直辖扩大自身版图从经济和政治上都难以实现，即使目前购房者寄予厚望的旧城改造工程也根本不可能成为一场住宅性质的房地产运动。在关内，已经有城区明确绝不搞住宅地产。

看来，土地价值最大化才是深圳土地开发的最终目标，住宅土地开发在深圳这样一个相当商业化、追求国际化的大都市中最终不会成为主体。这就要求人们改变传统城市房地产开发和土地营运的观念，通过政府规划来对整个城市进行产业结构调整，进而引导房地产的开发结构。住宅产业方面，在不取消低密度社区的前提下，多提供高密度住区以满足更多人群的居住需求，在保证社会效益的同时兼顾社会公平。

今天的事实是，深圳作为中国的一个相对现代化的都市，高生活质量和高生活指标的特性已经形成，通过提高土地和住房供应量来降低价格是不现实的。对大部分深圳人来说，在相当长的一个时期，房子仍将会是很紧俏很昂贵的商品。城市价值决定房地产价值，深圳一直就“不属于自己”，它从建市以来就面向整个中国，现在还在探索走向世界。深圳是个典型的商务城市，不可能成为一个标准意义上的人居城市。在深圳现有的人口结构下，对相当多的人来说，居住在深圳并不现实也不是惟一的选择。国际上繁华的商业城市，包括邻近的香港，在某种程度上可以成为深圳未来的一种人居参照。

很显然，住在深圳是所有人的理想，但终究只是一部分人的生活。