有关房地产税 想替经济学家回答几个问题

文/马跃成

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2016年11月24日 《中国青年报》发表文章，题目是“有关房地产税 想请教经济学家几个问题”。经济学家刘世锦日前接受新华网采访时谈到房地产税：“房地产税势在必行。我们过去用另外一种方式体现房地产的收益，就是卖地收入。下一步这个潜力越来越小了。我们要转入新的可持续的政府收入机制，这就是房地产税。”

    《中青报》的这篇文章，其实像个读者来信，因为不像是专业人士的观点，但是，看过之后，我觉得有些问题，我可以谈谈自己的看法，因为这些说法，在社会上也有很多的反应。当然，我自己的这些看法也未必正确，也算是抛砖引玉。总体上来说，我是反对房价飞涨的，现在人们津津乐道自己有多少房产，财产几何！但是，看看周围，说这些话的人都是中产阶级差不多了，再看看周围买房的这些人，本来都是中产阶级的小日子了，可是，买房以后，也就变成穷人的日子了。而更高广大的第一线劳动者，还在背负着沉重的包袱。高房价正在破坏和谐社会，撕裂社会阶层，搞乱社会生活。

《中青报》的文章说，地方政府还要继续找钱大干基础设施，缺钱，就要想方设法从老百姓口袋里去掏。这真的符合可持续发展的理念？

“想方设法从老百姓口袋里去掏”，这样的话太有煽动性了！地方政府大干基础设施，主要的不是从老百姓口袋里去掏。全国这么多的高速公路、高铁、机场，各大城市满城挖，修地铁、建古城、搞形象工程。什么时候向老百姓要钱了？我们看到的广大的农村，基本实现村村通公路的目标，有些地区山村也都进行了村容村貌的改变，甚至还出资为农民建新房，进行保温改造等等。这些都是政府出资，包括农村大量的卫生员、护林员、治安员等等。

目前这个时代，“从老百姓口袋里掏钱”搞建设，在全世界都很少见了。现代人有很多的经济手段和经营模式，进行基础设施建设。钱不够，印就行了！

《中青报》质疑的第一个问题，一样东西可不可以卖两次甚至多次？商品房都包含土地使用权出让金。房价高企、土地价格暴涨是重要原因，各地“地王”层出不穷，一二线城市商品房成本中土地价格占相当大的比例。现在多数商品房离70年大限还远，开征房地产税，等于一样东西卖两次甚至每年再卖一次，是否合法合理？

说地价占房价相当大的比例，这个太模糊了。到底占多大比例？多大比例算是相当大？如果，我们把项目成本和房价拿出来分析一下， 就会发现，没有几个项目的土地成本相当大！可以说，对绝大多数项目来说，土地成本是占不到一半的，有些老项目，甚至10%都占不到，这才是很多开发商囤地的原因。如果土地成本占到房价的相当大比例，这个囤地不就赔死了吗？正是因为土地价格太低，才造成了很多开发商宁肯囤地也不开发的现象，不建设，房价越来越高，土地的成本就越来越小。去年北京西局地王，每平米的楼面地价6万元，当时，地王的开发商就说，楼面销售价格定在15万元了。北京也有些项目计划卖到30万元/平米，但是，哪有15万的楼面价？

     把房产税等同于卖地收入，这也是一些人重复了好多次的理由。不能说，卖东西收入了，就不能收税了。我们在商店买东西，也都是交税的，只不过这些税包含在了商品价格里面。在国外，有些国家买东西，就把需要交的税与商品价格分开，并且开两张单子。如果，你说，我已经交了商品的钱，凭啥再向我收税？人家能同意吗？所以说，开征房产税，不等于一样东西卖了两次。至于说，是不是每年交一次房产税，这个国外都有成熟的经验，并且都被人们接受，没有必要多解释。

《中青报》问的第二个问题，地面上的建筑部分怎样征收房地产税？商品房价值，包含地价和地上建筑两部分。目前一般预计，房地产税将对商品房的整体价值进行征税，也就是地价和地面建筑不可分割。但是，土地和地面建筑性质完全不同。土地是国家的，业主只是租用70年。如果觉得早先租金太便宜了，用征收房地产税的方式提高租金，不考虑毁约因素，好像还勉强讲得通，可是地面建筑部分呢？地面建筑的所有权理应属于业主，因为他付了全款。那么，对于完全属于业主而又没有处于交易状态的私有物进行征税，合法性与合理性怎样解释？

  这个问题，太好解释了，拿汽车来说吧，都是车主自己付了全款买回来的，为什么每年还要交汽车税？为什么要交交强险？租用土地也好，租用房屋也好，现在的商业地产很多都是租用的，一直也在正常缴税，没有遇到什么问题。

《中青报》问的第三个问题，大产权和小产权如何对待？目前居民住房分大产权和小产权两种。大产权是普通商品房；小产权属于福利分房、房改房（这里不讨论农村住房），土地出让金极其便宜，或者干脆不包含土地使用费用。理论上，小产权所有者只拥有房屋的居住权，交易须补足土地出让金，但相比大产权所支付的高额土地成本，小产权哪怕补交，土地费用依然非常便宜，这里边包含很大的不公平。

     这个问题还没有出台什么政策，臆想出来的结果，不能作为质疑政策的依据。相信，以后，根据公平原则，应该制定切实可行的政策。当然，也是要照顾低收入群体，租房的那些人可能就要享受到更多是补助。

《中青报》提出的第四个问题，地方政府过不过得穷日子？刘世锦说，由于卖地收入的潜力越来越小，地方政府有必要开辟一个量大、可持续的收入来源，就是房地产税。换句话说，地方政府没钱花了，得从住房存量中找钱。

     不能否认，税收都是要进入政府的账上，政府的收入来源有很多种，开征房产税只是其中之一。政府面临的问题，确实是负债太重，目前依靠土地财政的政府也不少，这也是一些地方政府强力支撑高房价的主要原因之一。房产税，开征以后，如果能导致政府的土地收入依赖下降，或者说，土地价格大幅度下降，这不就正好是人们期待的吗？房价大幅度下降，按照中青报的意思，房价不就能大幅度下降了吗？

      我们的希望，不知道能不能实现。但是，政府的主要问题，还是应该在于精兵简政，现在的机构越搞越庞大，政府大楼越盖越像大衙门。小政府大社会，这个口号喊了很多年，也不见减少，这个问题不解决，指望征收房地产税解决政府生存，只能是妄想。

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