文/马跃成

   关于明年的楼市走向，目前，比较一致的说法是，一线城市继续上涨不容置疑，去库存基本上与北京没有啥关系，虽然北京的库存也是处在历史高位。但是，他们都说，北京的房子不愁卖，高库存不是因为卖不出去，而是因为不想卖。更准确的说法是捂盘惜售，等着涨价。

     确实，北京的房价怎么会下降呢？人口这么多，比如通州，市政府各局和事业单位都搬过去了，一下子涌进来几十万人，难道他们不需要房子住吗？哪怕就是午休用房，哪怕是值班宿舍，该有多大量吧！但是，政府能搬到通州，官员们的家能从市区搬到通州吗？今年以来，北京南部地区，实事求是地说，房价上涨不算严重，有人说，三两年之内五环附近房价过六是可能的，然而，现在的房价多在2万出头，这么说，升值潜力巨大啊。可是，依然见不到过来抢购的人影。

     一个眼见的事实是，购房人踌躇徘徊，开发商却意志坚定，京城南部，已经有多地成为北京新地王。去年年底前，丽泽地块高价拍出天价，就有开发商高调宣布，未来丽泽房价是15万元每平米，然而目前的房价也就3万元出头，也就是地王楼面价的一半，这是啥节奏啊！今年，丰台地块在樊家村、大红门地区不断创出新地王，引起社会广泛关注。城南房价翻着跟头直冲十万大关的言论被吵翻了天，不翻跟头还真达不到这个高度。

     这么看来，按照6万元以上房价就被定义为豪宅的概念，北京到处都豪宅了。即使是远离市中心的大兴区瀛海镇，按照最新拍地的情况分析，面粉贵过面包的情况也已经出现，再建普通住宅就赔到姥姥家去了。满城尽是高价豪宅，北京有那么多的大富豪吗？市场情况到底如何？最近，北青报记者进行了一番调查，让咱们，看看昔日地王还好吗？北京豪宅让谁买走了？

今年以来，土地成交的疯狂进一步刺激了本就亢奋的北京豪宅，单价每平方米“10万元 ”的门槛早已被踏破，龙湖·西宸原著、中粮瑞府更是已经获得了“20万元 ”的销售许可。不仅如此，北四环某老牌豪宅项目也不甘寂寞，不久前推出了号称“50万元 ”的空中四合院。据了解，自2006年-2015年的10年时间里，北京一共成交了324套10万 顶豪，其中仅今年就成交212套，占到10年时间北京成交10万 顶豪总量的65%。

但事实如何呢？虽然自从今年高端豪宅市场放宽预售许可后，楼盘价格就开始“任性”上涨，一盘更比一盘高。但豪宅的狂欢并没有开发商嘴上喊的那么美好。在北京的高端豪宅市场，报价虚高是很普遍的现象，一些喊出10万元、20万元每平方米的“天价”豪宅项目，大多数房源的真实成交价格在7万元至9万元/平方米。在实际销售过程中，面对成本压力和销售周期的延长，以及更多豪宅项目的竞争，许多项目最终以较低的价格抢着出售，让售价10万元/平方米成为了一道难以逾越的门槛。

地价攀升让房价摸高，显得水到渠成。号称售价十万元以上的项目遍地都是，甚至一些豪宅项目为了轰动效应，更是刻意喊高价格吸引眼球。目前为止，北京“最高价”的项目就是东北四环的合生·霄云路8号，该楼盘在今年5月号称将推出36万元/平方米起价，最高单价50万/平方米的超级豪宅——空中四合院，单套物业的总价将在3.6亿-5亿之间。但从2014年1月1日至2015年5月实际成交均价为10.5万元/平方米，其中单价最高的一套房源于2013年8月成交，为面积515平方米的三房三厅，成交单价为14.8万元/平方米。距离50万元还有不小的差距。

这类报价“踮着脚”，成交“缩着脖”的现象在今年的北京豪宅市场尤为普遍。像万科的高端项目如园，在附近出现了地价超过4万元/平方米的地王后，迅速调价，对外声称价格超过8万元/平方米。但实际上网签的成交价格刚刚超过6万元/平方米。此外，还有望京的远洋万和公馆，对外报价也超过8.5万元/平方米，但实际的成交均价接近7万元/平方米。

豪宅亮丽外表的背后，还有巨大的成本压力和销售周期的延长。尤其是出身地王的豪宅，为了尽快回收成本，前期所推房源往往微利甚至贴着成本线销售。有一线销售人员表示，“现在很多项目自称顶豪，其实都是虚的，今年以来实际上成交最好的豪宅项目是打8折卖。实际上真正价格坚挺的只有个别项目。”

而在市场上的表现，有时会让地王很尴尬，南部某项目负责人就说，“西部和南部有不少改善型楼盘，原先预计地王出现，会使这些楼盘随行就市地涨价，但恰恰事与愿违，目前这些楼盘售价跟我们的楼面价基本持平，给我们未来定价提出了非常高的要求。”而一位改善盘开发商则表示，地王的不断浮出水面，对改善型楼盘目前来看是个极大的销售利好，但绝不是涨价的理由，明年地王盘的竞争势必会引发价格战，如果降下来的价格与改善盘价格出现一个不大的落差，那么对于改善楼盘来说将是致命打击，因此，跑量是目前最好的选择，等销售过了60%的生死线，届时再产品升级，与降下身段的地王盘一较高低。

     看来，明年的北京楼市，并不像人们想的那么简单，明年豪宅市场竞争将更加激烈，血战也不是不可能，那时，你会怎么想呢？