文/马跃成

     最近，楼市回暖感动很多人，但是，对开发商来说并没有太多的喜悦，这点可能出乎很多人的预料。这从楼盘转让、经理人离职、销售业绩下降、大家都不敢拿地就可窥见一斑。今年以来，除了深圳的房价直线上升一段时间以外，全国各地的房价基本没有表现出上升的迹象，大部分地区是下降的姿态，少数保持不动。即使是北京、上海等一线城市，房价也是有升有降、成交困难，少量豪宅的高价销售，虽然也有，但是不是普遍意义。

     这种状况，如果，我们从多年的调控角度看，这不正是我们当年希望看到的稳定局面吗？唯一遗憾的就是房价稳定了，交易量没上来。这个也与经济规律的供求关系不一致，这是需要研究和努力的地方，也可能是因为降价幅度还不有到位，人们还心有余悸。有分析认为，中国的房价收入比，已经连续4年下降，虽然有人不承认房价与收入的相关性，但是，这个国际上通用的参数，今天正说明了中国楼市的一个变化侧面。大部分地区达到6—7的可以接受的区间，这点是喜人的成就。

     房价出现这种局面，一个显而易见的原因是因为，投资需求一定程度上退出了楼市，房价停滞后，投资必然退出，这是一定的。资本是逐利而行，房价不涨了，投资物业的利益点就太低了，资金退出楼市是不难理解的。所以，我们一直说，房价上涨的最大推手就是需求因素。从打击需求入手，算是找到了调控楼市的刀把子。

     另外，这几年，保障房建设大量上市，也是中国住房制度调整的一个重要标志。北京房价高到一般人垫脚都摸不到边的程度，这个楼市就与人们没有关系了。但是，人们够不到商品房，也不能住到大街上，只能向保障房涌来。现在，北京的保障房已经占到市场一半以上的比例。因此，我们看到，北京的豪宅房价有的已经十几万元，但是，人们并没有感到恐慌和担心。因为，这些房子不管价格多高多低，都与大多数老百姓没有关系了，买贵了也不算错，还能给国家多交一些税收呢。

     开发商方面，说实话的越来越多了，喊涨的人已经很少了。发出危机警示的开发商的看法已经是主流声音，他们普遍认为，房地产躺着挣钱的好日子已经过去了。企业间兼并、重组、调整已经成为一股潮流，有人还认为，最近两年将有90%以上的房地产企业消失。即使是万达、万科这样的龙头企业也在开始转型，尝试着要与互联网挂上钩，寻租新的出路事没个开发商不二的选择。

     同时，我们在社会关注度上来看，人们对楼市的关注也大大降低，往年全国两会，房子的问题，肯定是代表委员、新闻发布会上的热点。今年三月份的两会上，这样的都很少了，各个媒体的新闻稿中也少有提及。总理的总结性记者招待会上连提都没提一下。总体上看，楼市走向趋向良性方向发展。事实上，我们也要看到，低收入有保障、中收入有改善、高收入有选择的楼市调控目标越来越近了。