楼市在纠结中博弈

                            文/马跃成 

    根据新华社的报道，作为楼市传统小阳春的３月份，以平淡开局，成交量未见明显上升。业内分析认为，市场需求在逐渐释放，平淡的市场中蕴藏缓慢回暖的趋势。根据监测资料，５０个重点城市３月上半月新建商品住宅成交面积仅６７９万平方米，与去年同期相比整体持平。但以去年四季度以来的行业成交表现来看，市场成交规模仍嫌过小，撇去２月份春节假期等情况不谈，３月上半月累计成交量仅为１月份的三分之一。３月份上半月，一线城市住宅成交面积为１１２万平方米，整体同比下跌５％，其中北京楼市成交量同比下滑３５％。

事实上，虽然政策环境利好不断，但是，今年开春楼市仍以平淡开局，主要在于供求双方都在期待政策落地致观望气氛愈盛，房企不急于积极推案和营销，而购房者不急于一时出手买房。大家都在纠结，房价是不是还要涨？楼市能不能往上走？从货币政策倾向看，肯定就是这么几个关键词：放松、刺激、回涨，所以又有人说，目前是买房最好时机。毛大庆也说，北京要进入6万元时代。然而，从制度建设看，也有几个关键词：登记、房产税、反腐，甚至连地产商都普遍不看好未来的楼市，转型、并购已经成为房企间热议的话题。同时，库存居高不下，开竣工面积出现萎缩，房价滞涨已成事实。未来前景如何，着实，让人摸不清门道。

    国家统计局发布2月70个大中城市住宅销售价格变动数据显示,2月绝大多数城市房价跌回去年同期水平。另一方面,由于春节假期影响,2月楼市整体库存略微回升,仍处于高位盘整时期。在刚刚结束的"两会"上,政府工作报告中提出"支持居民自住和改善性住房需求",同时将"稳定住房消费"作为六大消费支撑之一。此次政府工作报告提出支持改善性住房需求,从某种程度上说明国家政策已经从经济火车头作用转向了民生本质属性。这种调整，从宏观上看是有重大意义的。

北京市住建委数据显示,截至3月17日,北京可售期房和未签约现房住宅总共为81114套。不过,如果把市面上众多在售的商住产品(公寓、loft)等计算在内,据亚豪机构的数字显示,北京市的新盘库存量(已领证未签约,不包含商业和保障房)高达108265套,总面积超过1320万平方米。从这个数字来看,北京楼市的去库存压力并不小。这个数字的背后，还有数量相同的保障房供应，这几年北京降低保障房申请门槛，大批首套房需求购房人已经转向保障房源。这就让商品房的潜在客户集中在改善性需求上面，这也是为什么毛大庆说6万元时代的原因了。因为，商品房预保障房的差异化，只能通过品质来实现，而品质的高低决定了价格的高低。但是，价格太高，动辄上千万的商品房，也存在成交困难的问题。全国政协委员、泰禾集团老总就建议放开高档房限购政策，但是，仅仅从托房价的思路考虑，对未来楼市的健康发展有多大好处？

已经有开发商表示，肯定会快速涨价。从房企方面来看,一方面是各楼盘今年的销售任务比去年只多不少,另一方面是业内普遍判断今年楼市会回暖,尤其是或出于经济下行的压力,一些利好楼市的政策或将在短期内推出。也有观点认为，目前楼市正处于一个临界点,从过去经验看,如果某个区域（如通州、大兴）出现一个项目率先坚持涨价,那么很快该区域的项目、相邻区域也会借机涨价,形成“普涨”局面。但是，就是可能成为涨价领头羊的通州新盘仍有存量近2万套，大兴库存量是1.7万套。如果有房企贸然涨价，会不会是找死呢？