政府为什么没给放开“限购”一个理由

                             文/马跃成

      继呼和浩特市、济南市放开限购之后，南昌市今天又有动作，周五上午，南昌市住房保障和房产管理局有工作人员称，从下周一（7月14日）起，南昌市除东湖、西湖、青山湖、青云谱四区继续限购外其它区域全部放开限购。对于本地户口和外地户口的限购将全部放开，购房申报材料不用再经过审核。

由于不是政府部门红头文件，这个事情的真伪还很难说。依据，以前呼市和济南的程序，都是先发个文件草件投放到市场看看反应，然后当前做出回应，对文件的真实性做个亦假亦真的答复，最后，隔一天半天，踢一个乌龙球，正是公布限购令取消。南昌这个事透过一个基层工作人员的话放出风声，可信度比较差。但是，放开限购这个事，确实也说明南昌有这个打算，也就是早几天，晚几天的事情。

据称，后面还有厦门、武汉、杭州、天津、沈阳等30个城市也正在跃跃欲试，放开限购的城市都有一个共同的特点，就是住宅存量很大，比如，呼和浩特总人口300万，其中城市人口仅200万，作为一个二线城市，目前住宅可售库存高达12万套，本地人很多有三四套，存量房够卖10年。济南的情况有点特殊，在3月份的时候，还有报道说，济南楼市供不应求，房价持续上涨，但是到了5月份的时候，有机构就统计出普通住宅存量超600万平方米需15.7个月才能卖完，市场变化趋势明显。武汉市华中中心城市，去年底，武汉住宅存量为900万平方米，而今年6月底，住宅存量暴增至1600万平方米，需要15至18个月才能消化。尤其是武昌白沙洲和汉阳四新片区，成为卖房难的重灾区。

前一段时间，人们还在把三四线城市作为崩盘的样本，现在二线城市，甚至一线城市的状况已经与三四线城市趋势相同。北京从第一个自住房入市到目前，今年北京入市的自住房项目已经达到了10个，合计供应住宅高达1.64万套。目前北京累计出让含有自住房地块项目已经有40多宗，在2014年北京将能成交200万元左右价格的自住房达到4-5万套左右。虽然普通购房者申请到自住商品住宅的难度非常大，但其中大部分需求都会处于观望中，大量自住房的入市将明显影响北京市场的心理预期。2014年1-5月，上海商品住宅共成交341.66万平方米，同比去年同期大幅下滑30.6%，市场供求关系已经根本逆转。

库存畸高，而投资需求跟不上，是楼市交易下滑的直接原因。呼和浩特的房子，难道让武汉的人们去买？那么武汉的房子卖给谁？我们没有看到政府方面就解除限价令给出一个合适的理由。无论是按照市场规律的要求，还是根据开发商的选择，降价换量都是最好的选择。本来政府不需要再过多干预，但是，政府非要横插一杠子，有点让人哭笑不得。因为，政府这么一杆，把不但把市场打乱了，把开发商的计划打乱了，也把人们的预期和思路打乱了，大家都有点不知道往哪走了。虽然，放开限购有扩大需求的意思，但是，并没有得到开发商的一致叫好。因为，并不是目标人群大了，需求就一定能上来，有意愿，还要有能力的购买愿望才叫有效需求。而意愿和能力都与限购关系不大。

我们看到，在前两年限购阶段，交易量都比现在放开限购的时候要大的多。现在，即便赋予了受限购门槛限制的部分买房人购房资格，在后者明知道全国楼市下行趋势已定，房价短期大涨不可能的情形下，出于“买涨不买跌”的心理，更多人也会在这个时候选择和开发商比比耐心，等待新的房价低点。中国的楼市，会不会向上走，关键看是不是预期房价上涨，限购只是幌子，以前，根本上没有能遏制住人们投资的热情，现在，放开的意义也就不大。把放开限购，当成化解一些列楼市危机的万能药，是对中国楼市无知的判断。

     原载巨细网财经频道