中国楼市正经历革命性调整

                                                   文/马跃成

       楼市价格大战已经打响，各地危机也是不争的事实，开发商跑路、房企倒闭已经出现，种种迹象表明，中国房地产业已经进入了深度调整的时期。但是，是不是就说中国楼市从此就要崩盘了，这个好真不好说，因为什么叫崩盘？还没有一个准确的定义，就说，中国楼市像日本、美国、香港等地那样遭受毁灭性打击似乎也不太可能，因为，中国的经济社会情况与境外不同，况且时空已经发生了天翻地覆的改变。

但是，一直依赖房地产生存的地方政府，确实遭受严重冲击，于是救市的声音不断。对地方政府来说，说是救楼市，倒不如说是救自己。救市的手段，无非是解除限购，增加需求。然而，增加需求就要依靠银行的支持，信贷从来都是调控楼市的主要手段之一。但是，救市能不能起到作用？会不会再出现2009年的暴涨？主要还是看社会对楼市的普遍认识。

毕竟，经过几年楼市的山重水复，不但楼市已经发生了巨大的变化，同时，人们对房地产的认识也大有不同。政府救市，人们会不会接招？本地解除限购，外地人能不能进来？当然是投资者能不能进来，他们会不会来？这就是看，就是能不能推涨房价？能推涨多少？一时的救市政策，是不是能与酝酿多年的房产税、遗产税、不动产登记、城镇一体化政策相一致？这些都是地方政府救市效果的相关决定因素。

从十多年的调控来看，虽然屡调屡败，但是，也不是一事无成，也积累了不少的经验教训，出台了一些制度性措施和长效机制。当然，这十年的房地产发展，也让人们对中国的楼市有了更深刻的认识，住房制度必须改变了，这些都是十年调控最宝贵的资产。去年开始的自住商品房政策，正在全国范围推广，今年实行的双向调控、差别化调整都让调控更有针对性。今后还将开始住房登记、征收房产税、遗产税等长期政策，这些都将对中国的楼市产生深远的影响。

中国楼市正在发生深刻的革命性变化，这点很多人还不愿意看到。这个制度一定是要保障人民的基本住房需求，也就是说保障性住房会普遍化，房价高到几代人买一套房，一辈子收入买不起一套房的局面一定会彻底改变。当然，也不能否认，某些房型的价格会上涨，甚至是快速上涨，但是，这一定是改善型住房，和奢华型住房，而不是基本住房。让富人的房子价格高一些，并不不当，甚至是住房制度的普遍原则。

我们看到，最近某些地块的楼面价格依然保持非常高位，有人就把这个情况当成是房价上涨，或者是房价能不能暴跌的理由，其实完全错误，这些楼盘可能不能如其所愿，可能是开发商判断形势的错误决策。即使，没有这些状况，这些项目的规划，也会让开发商开动脑筋，进行细致规划，建造适合高收入群体需要的奢华产品。双向调控的结果，就是产品分化，政策走向也是该市场的市场管，该保障的政府负责。坚决打击楼市投资行为，让住房回归民生本质，将是未来房地产发展的主导思想。

相关情况：

天津放宽限购政策，放开第三套限购，允许本地人在市内六区购买144平米以上第三套住房，或市内六区外90平米以下第三套住房；天津注册企业的法人，非本地人不限购。

传天津松绑限购或将放开第三套房。

南宁自2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

5月12日央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈。央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。

商业银行人士表示，选择少做或者不做个人按揭贷款，是商业银行根据目前资金成本和需求的现实情况，做出符合自身商业利益的市场化选择。目前大中型银行都已经上市，在银行业整体营利压力增大的趋势下，几乎没人愿意干“赔本赚吆喝”的买卖。

有股份制银行人士认为，监管者不能一边快马扬鞭地推进利率市场化，一边又用种种行政手段干涉商业银行自己的业务策略。

顾先生4月中旬选购了北京某楼盘，已工作三年的他手里有些积蓄，再加上父母朋友的支持，“总算凑了80万元的首付”。顾先生贷款180万元，期限为30年。按照基准利率下的等额本息方式计算，其月供将为11436元，30年间的还款总额为411.7万元，支付利息231.7万元。