逼出来的蜗居触动楼市神经

                           文/马跃成

 

      为什么外国房价能做到多年不涨，而中国的房价确实涨不停？他们有这么一个理论，就是土地有限论，用于建筑房屋的土地是有限的，土地有限制了，房屋就不能无限供给了，当然按照供求关系的原理，房价就没有不涨的道理了。

      城市的建筑土地是不是有限制的？为此我专门请教过国土部的专家，他们说，国家确实有个18亿亩农地总量不变的红线规定，城市用地需要占用农地，必须按照相同面积置换的原则，由当地政府组织通过荒地开发、废地整理的办法，在整理出相同面积的耕地后，才能占用等量的耕地用于开发建设。

      其实不但是城市建设用地，高速公路、铁路、市场等建设用地，也采取同样办法来置换耕地指标。这个办法虽然真好，但是我一直不明白，哪里有那么多的荒地开发和废地整理呢？我们都是看到城市规模越扩越远，像北京这样的大城市，都发展到六环以外了，没看到哪里有新开的农地呀？据说，北京已经有好几个郊区县没有农民了。我担心18亿亩耕地会不会只是个统计数字，实际上是个没谱的事情。

       城市扩展占用耕地是不得不的行为，而提高项目容积率是开发商赚钱最简单的办法。据报道，有些开发商就是在拿下土地招标项目后，通过各种手段增加容积率获取超额利润，重庆市有多位规划局官员因此被查。其他地区虽然没有查处官员违法审批的行为，但是，这种事情哪里都有，有的已经从潜规则变成了明规则。

      按照国家规划标准，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。最近炒得热热闹闹的贵阳楼市，就爆出了不可思议的高容积率数据。一个花果园项目，可以容下50万人口，相当于一个小城市的人口数量。而花果园这样一个5000多亩的项目，容积率居然做到了6点多，楼房高度做到45层。据悉，中国所有的CBD，包括北京金融街、国贸中心，它的平均容积率都只有3到4之间。花果园能做到6以上，真算是个奇迹。

     虽说花果园是个奇迹，但是，花果园方面表示，“拿贵阳市区的容积率看，我们真不高。在贵阳市区，现在容积率8以下的很少找得到，有些规划中的容积率都在13、15，连20的都有。”难道这就是贵阳楼市保持房价全国省城最低的秘密？

     另有一条关于天津蜗居的消息最近蹿红，一层有65户住家，最小面积16平方米，出现在房本上的面积甚至只有3到6平方米。约一半的户型只能见到天井的阳光，新蜗居时代正在天津的海河边上演。

     这一位于天津海河边上的楼盘共有三栋楼，01栋和02栋酒店式公寓楼高31层，100米，销售接近尾声。现在正在销售的03栋酒店式公寓楼高 35层，169米。3栋楼户型类似，每层约60到65户。虽然房子很小，但因为总价低，能够吸引大量刚毕业或者刚到大城市工作的年轻人。对于这类迷你住宅问世，不少年轻人拍手叫好，称现在房价太高，此类房子虽然居住环境不佳，但是他们能够承受得了的范畴，聊胜于无。

      如果说天津蜗居存在空间小，人口多带来的种种不方便的问题的话，那么远大集团准备建设的摩天巨型大楼将改变人们对建筑概念的理解。220层、838米的高楼，远大集团的“天空城市”项目比当前世界第一高迪拜塔还要高10米。大楼16层至180层将作为居民住宅，楼内还将有学校、医院、酒店等设施，这座立体城市能容纳3万多人。按照远大人的产品说明，他们“制造”出的建筑，寿命将长达600年。

      目前中国建筑短命是出了名的，拆迁的理由也多是几十年的建筑已经老化，远大建成600年的大楼，应该说这就不仅仅是在建筑技术上的突破了，这对楼市整个结构的影响将不可低估。贵阳楼市已经引起争论，首都青年盼望天津蜗居落户北京。十八大后，楼市调控的方向没有改变，楼市在未来发展中将不仅仅受到调控政策的影响，技术和观念创新影响几何，我们拭目以待。