当前试探性涨价无奈房价下滑大势

                           文/马跃成 

据报道，作为北京房地产市场的风向标，通州楼市正出现以价换量后的微妙转折。今年3月，通州普通住宅成交均价为15747元/平方米，4月则微涨至15875元/平方米。截至5月上半月，成交均价更是回涨至16728元/平方米。不过通州以价换量大势还没有改变，这只能说是试探性地进行价格回涨。

 据说，大兴的项目也有回调的情况，但是这些是不是人家开发商策划的活动？是不是在试探社会的反应和承受能力，都很难说。

     不管怎么说，北京的房价在有些地方抬头了，这是事实，一手房有涨的，二手房也有涨的。这其实也正常，我觉得主要有几个原因，一是房价下降这么多后有了上涨的压力；二是卖楼的时刻都在企图把房价搞上去，因为房价上涨房子就好卖了；三是很多买房人对房价下降没信心，这主要是有以前的教训。

     但是，我认为，这个房价变动是大趋势下的小波动，不是大涨大降的那种大涨，既不是新一轮房价上涨的开始，也不会上涨到什么多高的程度。只能说是个微调，并且不久后还会下调下来。

     我对房价的总体认识是还有较大的下降空间，我认为合适的房价是当前的限价房的价格，也就是保本微利的成本价。但是这个也不一定就是底线，因为房价的下降是由需求决定的，而投资需求被挤出之后，刚性自住需求是有限的，不像投资那样膨胀，一个人买几十套房子都可能。

     目前，虽然表面上，或者是手续上基本上都是自住需求了，但是实事求是地说，现在还是投资占主体，很多人家里好几套房了，还在以各种身份买房，他们还在赌房价上涨这回事。如果不是这样，就不会有人判断房价上跌了，更不会有这么多人在指导别人什么时候入市。这些分析都是从投资的角度出发的，如果自住需求，那肯定是什么时候需要什么时候进入，那个产品合适就买什么样的房子。

     未来的房价走势，还是由政府的调控政策决定的，国家会不会改变调控的方向，甚至调控的松紧的变动，都会对市场产生深刻影响。我认为，未来的房地产调控会走到终点，然而更重要的国家住宅制度会以法律形式确定下来，这个制度一定不会允许房地产投资主导产业发展。

     未来楼市一定是民生地产，而民生地产不会再强调住宅的经济支柱功能，经济不会再以卖房增加GDP的指标来考核地方发展和官员政绩。以后的人们可以安家立业，可以共享和谐社会的福利。