对佛山松绑限购不要大惊小怪

                           文/马跃成

 
      铁牛驴印：2011年10月额尔古纳河     

     10月11日在隆重纪念辛亥革命一百周年之后，佛山市松绑限购政策，成了网上的一大热门话题。中央的经济政策还没有改变，地方政府就开始行动了，楼市又开始炸开了锅。

     佛山市住房和城乡建设管理局发布最新公告规定的放松限购的范围主要有这么几条，一是对符合市、区人才引进政策的非本市户籍人员，购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制；二是已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移，不纳入限购范围；三是本市户籍“村改居”家庭，在购买7500元/平方米以下的新建商品住房时，其拥有的因村改居由集体土地改为国有土地的自建住房，不计入住房套数；四是本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房。

     这个政策放宽的主要方面是后两条，引进人才需要一套房子这是必然的，其实在佛山工作的所有人都起码需要一套房子，因此以前限购时规定的居住一年后购房的规定其实并不算限购。这次放开了一扇农村居民进城买房的口子，这个问题其实以前也没有明确过，没有人说过农村住宅也计算在限购范围之内，不管这个房子平房还是楼房，农宅就是农宅，没有人说，农村盖了房子的人，就不能在城里买房了。

      二是给城市居民放宽了一套。原来规定：对已有1套住房的佛山户籍居民家庭限购1套住房。对已拥有2套及以上住房的佛山户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房。现在让被限购的那些人再买一套住房，也是体现了新老居民平等的原则。

       这里，我们要注意的是，这次放宽政策，一是限制了房价，提出了只能购买7500元/平方米价格的房子，所以，预防了因为放宽而引起房价上涨的可能。二是还提出要对补缴个人所得税以及社会保险的非本市户籍人员，在购房时不予认可。这点意义其实不大，因为佛山的缴费限制只有一年时间。

      只是这么小范围的限购套数的放宽，没有什么大惊小怪的。我们看一个房地产政策的正确与错误，只要看其会不会引起房价上涨就可以了，房价上涨过快就会导致炒房行为的出现，这是与我们的住房调控目的相违背的。现在看，佛山的这次调整，不会有这样的作用。主要原因是：

     一、没有在金融贷款方面有任何松动，购房首付款和房贷利息没有改变，这样购房的成本还是很大的。金融政策不变就不能说是楼市调控政策的根本松动。

     二、没有放开外地炒房资金进入佛山楼市得到通道，外地资金不能进入，本地资金进入楼市就是有限的，就容易得到控制，也就是没有超高房价的可能。转变不了楼市供大于求的局面。

      三、虽然有松动，但是居民持有住房的数量，以及这次增购的数量都是有限的，也是被严格控制的，也不能说是放开了限购政策。其实从根本上来说，是没有放开。

      总体来说，以行政手段限购是短时间的政策，长期这样下去也是不现实的。有人家几套、几十套不做限制，而后来有人只能买一套，这样也不是公平的。因此，要对政策，梳理一下，转向法律规定，我认为才是这次楼市调控的根本目的。按照佛山的这次政策调整，每个家庭有两套住房可能是未来的购房指标，多余的房屋要通过法律的途径、税收的办法，让房屋持有人放弃。

     同时，我相信，佛山的这次调整不会导致房价的上涨，也不会导致购房潮再起，对其他地方的影响也是有限的。即使每个地方都把限购一套改为持有两套房指标，只要房价不涨，也不会真有多少人去买房，就比如目前北京的通州，房价都开始拦腰砍一半了，市场还没有稳定下来，即使是放开一套房，未必这有人去买，他们更愿意看到房价的下降。

      即使是房价稳定下来了，人们未必就原因把自己的钱再投入到持有房屋上去，房价不涨，房屋就不升值。在目前房租租金倒挂的情况下，房屋出租不能冲抵房屋成本的时候，谁会凑热闹？

附文： 

　　佛山市住房和城乡建设管理局于2011年3月18日正式开始发布限购政策公告，通知原文如下： 

　　各区人民政府，市政府各部门、各直属机构，中央、省属驻佛山有关单位： 

　　为促进我市房地产市场平稳健康发展，着力解决城镇居民住房问题，依据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)和省政府有关文件精神，结合我市实际情况，经市政府同意，现就有关问题通知如下： 

　　一、各区、各部门要充分认识促进房地产市场健康平稳发展的重要性，认真贯彻落实国家各项房地产调控政策，加强房地产市场监测和专题分析研究，合理确定我市年度新建住房价格控制目标。 

　　根据我市2011年经济发展目标，结合省住房城乡建设厅就我省新建住房价格控制目标的具体要求，确定我市2011年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度的控制目标。新建住房价格以统计部门统计、发布的数据为依据。 

　　二、各区人民政府、市直有关部门要切实承担调控房地产市场和稳定房价的责任，明确问责机制，确保完成全年的调控任务。 

　　三、合理引导住房需求。实施市行政区域内住房限购措施，原则上对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的佛山户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房(自发文之日起)。 

　　四、加大保障性住房工程建设力度。各区人民政府要确保完成2011年广东省下达的佛山市保障性住房新开工建设任务，多渠道筹措资金，严格按照国务院规定的土地净收益10%计提专项用于保障房建设。按照“政府指导，社会参与，市场运作”的原则，加快建立和完善公共租赁住房保障制度。鼓励社会资金参与公共租赁住房的建设，采取市、区政府直接投资、开发商与政府合作开发建设、项目法人招标建设以及由企业提供自有土地建设等模式，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，加大保障性住房建设力度和加快房源供应速度。

 　　五、增加保障性住房土地有效供应。各区要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。各区要结合实际，土地出让时研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房和保障性住房。 

　　六、建立部门联动机制，加强房地产市场监管。各区政府、各职能部门要完善工作机制，建立由住建、监察、国土、规划、财政、税务、发改(物价)、公安、统计、工商、金融等部门组成的联席会议制度，明确责任，互通信息，形成调控合力。 

　　七、住建部门加强对商品房预(销)售监管，特别要加大商品房预售款项资金监管力度。加强商品房销售信息公示，坚决遏制捂盘惜售、哄抬房价等违规行为。密切关注市场的变化情况，出现房价异动的区域、项目，可暂停预售予以抑制。

 　　八、严格执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行佛山中心支行可根据市政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 

　　九、严格执行相关税收政策，加强税收征管。按照财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2011〕12号)规定，自发文之日起，严格执行个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。 

　　十、发改(物价)部门加强对商品住宅的价格监管，严格执行“一房一标价”的规定。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。 

　　十一、住建部门和公安部门要加快建立和完善个人(户籍)住房信息系统，为掌握居民购房情况，执行限购政策以及依法征税提供依据。 

　　十二、各区政府和各相关职能部门要完善和加强房地产市场统计工作，加强房地产市场分析和监测。统计部门及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。统计、住建、国土、税务、金融等部门要按照房地产预警预报工作的要求，定期交换相关房地产数据，加大房地产市场监测分析和预警预报工作力度。 

　　十三、坚持和强化舆论正确引导。各级新闻媒体要客观报道房地产市场形势，加强对房地产市场调控政策、保障性住房建设、打击违法投机等方面的宣传报道，规范房地产市场信息发布，严格规范各类房地产展销行为，为我市房地产业健康稳定发展营造良好的舆论氛围，引导居民理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

              　　                      佛山市住房与城乡建设局 

                                         二○一一年三月十八日