瑞安现象把物业税推到了前台
                     文/马跃成
     今年是个调控年，调控手段有很多，见效不见效关键在是否真的执行。但是调控政策变来变去总不是个办法，2009年5月，《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中明确提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税(财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责)。”说明国务院已经将开征物业税改革提到政府议事日程。

     但是很多人，并不认同物业税的调控作用，以为这又是政府加重纳税人，或者是公民负担的行为。确实中国已经成为世界税赋最重的国家之一，但是，物业税的征收与整体税赋的多少不是一个层面的问题，整体税赋的结构性需要调整，这也是一个非常重要的问题。
     当然，物业税主要不是调控楼市，更不是要调控房价来设计的，但是从国外那么些年的经验证明，中国的房地产忽高忽低、动荡不安与没有物业税调节有直接的关系。物业税虽然是国民收入分配里面的结构问题，目的是完善中国公共财政体制，但是在规范房地产市场、矫正人们投资于消费观念方面有着非常现实的意义。
     在很多国家，物业税是地方财政收入的主要来源，法国采用土地年度税的形式征收；加拿大对所有物业征税，对拥有二套住宅的人还以高税率征收，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠；香港仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。
     我国迄今并无物业税，地方政府的财政收入主要靠土地出让金，形成了著名的“土地财政”，其弊端众所周知：地方政府急于多卖地、卖好地、卖贵地，于是高地价成为高房价的重要支撑。房地产业的诸多矛盾、乱象皆根源于此。
     2009年的房价突飞猛进，有人惊呼北京的房价是年年涨、月月涨、天天涨，这一年在一些项目和地区都涨了差不多一倍。所以人们在讨论楼市泡沫的时候，都是以北京为例，因为北京号称国际化大都市，是伟大祖国的首都，对住房有很大的刚性需求，北京的高房价上涨似乎是有理有据，在情理之中，又在合理范围之内。
     但是，这一年，我们看到的房价上涨并不只是在北京，也不只是在一线城市，房价上涨的势头，有些小城市并不比大都市小。比如浙江的瑞安市，只是一个县级市，但是调查显示，瑞安新开楼盘确实如媒体和瑞安的老百姓所说，价格已经直逼京沪，达到了3万元上下。原因何在？
     瑞安的一位私企老板讲，瑞安房价上涨和瑞安是侨乡以及出国经商的很多瑞安人纷纷回乡有关。他说，“近年来，随着美元、欧元等币种的贬值，一些华侨都将美元、欧元兑换成人民币，携亲带友到故乡瑞安买房置业，进行房产投资。”瑞安市房管局副局长周丰也说，“这些华侨或者在外经商的瑞安人回来后，只要看中哪套房子，就让开发商开价，多少钱都买，三万的房价也大部分都是他们创造的。”
     除了华侨和在外经商的瑞安人外，近年来瑞安一些民营企业家、家庭妇女等纷纷把资金投入了房产市场也是瑞安房价走高的主要原因。
     “瑞安、温州楼市没有房子可买，除了新楼盘少外，还有一个原因就是很多炒房人、华侨手上都拿着三四套甚至六七套房子，而不拿出来卖，反正他们拿在手上不用支付持有环节的税费，没有持有成本，就等着保值升值。”瑞安市民龚先生等人向记者道出了瑞安房子“稀缺”的另一个原因。眼下，国内缺失对多套房产持有者课税的现实，让瑞安、温州等地有钱人“囤房”成为当地楼市一景。
     龚先生向记者介绍了他遇到的“囤房人”。今年4月，他远在意大利经商的叔叔一家人回来探亲，在瑞安安阳新区看了一个楼盘后，当时就定下买7套房，“当时我叔叔就说，现在美元、欧元都在贬值，而国内买房也不用缴纳持有环节的税费，回国用积蓄买房放着，不用操心，过几年也能挣一笔，特别合算。”
     所以，目前物业税的“负资本化”将降低未来房屋的价值，因此房屋的有效需求将减少。开征物业税的综合影响是，房产交易将减少，房价将下降。同时，由于购房者需要承担物业税，如果将物业税资本化，那么购房者因房价下降获得的收益将不足以弥补其税收支出。
     另一方面，由于现有业主持有房产同样需要纳税，这将促使其更愿意将房产出售。物业税开征对房价的综合影响取决于征税后有效需求和有效供给的变换。可以肯定的是，税后房价将下降，但开征物业税重点打击的是投机需求，对自住房产是否会有不利影响，还要看物业税的征收范围。
     (资料来源：经济观察报、北青报）