新政摧毁土豪堡垒  增值税挤出土地入市

                 

      房子是建在土地上的，所以讨论房子问题总也离不开与土地的瓜葛，在调控房地产市场的过程中，关于土地管理的措施也就成了一个非常重要的调控手段。仅进入07年以来的20来天工夫就出台了“省级政府将对城市用地负总责”的《关于加强土地调控有关问题的通知》和“遏止房地产暴利”的《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》。

     

      据了解春节后还会有《关于促进各项建设节约用地的若干意见》被发布出来，看来土地是已经被调控政策给盯住了，靠倒腾土地发财的开发商们的路子越来越窄了，以前总有人说是土地的高价推动了房价的邪涨，现在来个釜底抽薪看看效果如何？

     

      土地增值税清算工作将从２月１日起在全国房地产企业展开，房地产开发项目全部竣工、完成销售的，整体转让未竣工决算房地产开发项目的，直接转让土地使用权的，都应进行土地增值税的清算。同时，对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在８５％以上，或该比例虽未超过８５％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的以及省税务机关规定的其他情况，也要进行土地增值税清算。

     

      对于应当设置但未设置账簿的、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的、虽设置账簿但难以确定转让收入或扣除项目金额的、未按照规定的期限办理清算手续的、申报的计税依据明显偏低。可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税

     

      看来这次税务部门是动真格的了，土地增值税的从严征收，将加大开发商的囤地和开发成本，缩减房地产企业利润，这意味着国家进一步通过税收环节加大对房地产市场的调控力度。

     

      从国土部门的消息来看，在房地产开发过程中一直存在着供应吃紧开发缓慢、一面抢购一面囤积、建筑量有限土地指标不够的现象。大量已出让的土地被开发商放在手中等待升值后卖出获利，并未转化为实际的供应，最终也导致了土地价格、房屋价格的上涨。

     

      国土资源部的李元副部长表示，当前一些地方和城市已经突破了现行规划确定的到2010年的用地指标，因此从严控制新增建设用地总量，促进各地盘活存量、节约挖潜成为07年的调控方向。将优化房地产市场土地供应结构，按规定比例控制好中低价位、中小户型商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。增加民生用地，保证必不可少的基础设施用地，对一些房价上涨过快的城市，将加大土地供应调控力度，加强指导和督促检查。

     

      一年半以前，某开发商把自己手中一块地处北京西单周边土地，以项目公司转让的形式转让给了一家香港上市的地产公司，卖价2亿元人民币。他九年前将这块土地弄到手时，只花了不到2000万元，售价上涨了10多倍。在北京，这样靠屯地获利的"地产商"并不少，而且自2003年以后，以项目公司形式转买、转卖土地，也已经成为了主流的模式。业内人士透露，北京每年如此转手的土地不下几十块。所以关于土地增值税的清算也算是一项配套措施，通过征收30%—60%土地增值税，挤压囤积土地者预期当中的获利空间。

     

      目前以项目公司的方式转让土地的，多数是8·31之前的项目，增值比例都很大，当时由于存在多个土地获取渠道，土地的原始价格都较低。因此转让实际增值空间巨大，现在对于土地增值税的新政也就格外敏感。

     

      据北京市土地整理储备中心数据显示，2005年，北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷，商服用地550公顷。而实际成交的房地产开发用地仅为554公顷，不到计划的1／4。而北京2006年度土地供应计划中，住宅商品房用地为1600公顷，商服用地300公顷，实际土地供应量仅为计划的54％。出让的房地产开发用地面积总计为1031公顷。其中含住宅商品房性质的土地面积为918．5公顷，商业、金融、办公和公建等性质的用地为112．5公顷。

     

       自2004年1月到2006年6月，北京共出让712宗地块，项目用地总计为5775．11公顷，规划建筑面积7866．42万平方米。其中划拨出让的用于经济适用住房等带有政策保障住房的用地为550.58公顷，约占住宅供地总量的10％。但是，全部完成开发的只有74宗地块，其余638个项目都正在开发建设当中。这638个项目中，正在开发建设的土地面积为2258.003公顷。扣除已经完成开发的669.7714公顷和正在开发建设的2258.003公顷，也就是说，2004年1月到2006年6月，北京市已经出让的住宅用地中还有2947.3356公顷土地。没有动工建设的住宅用地占51%。

     

      2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（简称“71号令”），规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。2004年8月31日成为“土地协议出让”大限，由来已久的土地出让方式从协议转让到招拍挂，曾导致北京的开发商们赶在大限前疯狂“圈地”。北京市国土局2004年土地交易记录上显示，仅在当年的8月，北京市协议出让的土地达到357宗，数量之巨令人瞠目：这个月的土地协议出让面积超过此后近两年的土地公开出让面积之和。
    

      8·31过关土地中就有大量地块至今未被开发的土地有两种情况：一是还需要走一级开发程序的土地；二是企业拿到地后短时间无力开发。土地增值税的清算将为闲置土地的加速开发注入一支强行针，因此虽然国土部门在将审批权利下放到省后加大检查、审计的力度，但实际的土地供应量不会减少，大量以前囤积下来的土地将被迫走出深闺、进入市场。