土地增值税不是房价上涨的理由

    

     从今年2月1日起，房地产开发企业将被征收土地增值税的消息让业界又热闹起来了,不少人开始议论着这项巨大的开发成本将如何被转移到购房人身上,羊毛出在羊身上,07年房价因为土地增值税的开征将果真会再现邪涨风潮吗?俺们是不大相信的。

    

     如果由于土地增值税的增加导致了房价上涨，那么这个税务局长可能就当不成了。想想看现在谁希望房价还继续上涨呢？中央政府是坚决反对的，购房人也是特别不情愿的，大多数的专家学者、业内人士（包括开发商）是非常担心的。税务局胆敢一意孤行、制造事端，除非局长的脑子里灌了水了。

    

      实际上这一政策在国家连续三年大力推行调控措施、极力遏制房地产市场过热、严厉打击房产投机这一大背景下出台的。因此土地增值税只能被认为是一项新的严厉的抑制房价上涨、调控房地产市场理性发展的手段。这项措施被广泛关切，说明了它的作用还真的算一付猛药。

    

     其实，土地增值税并不是一个新税种，国务院于1993年即发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种。但由于各种原因，一直没有正式落实。
由于出台增值税后，当时国内房地产市场并不活跃，长期处于停滞状态，国家有关部门为了启动经济，刺激市场发展，曾经在1998年、1999年前后酝酿取消土地增值税。

　　

     而进入2002年以后，国内房地产市场日渐火爆，一些房地产投机行为也开始出现。所以一些地方逐渐恢复了对房地产开发商征收土地增值税，但大多采取预征的形式。而随着二手房市场的火爆，对于个人房产转让环节的土地增值税，也在去年年底开始征收。

　　

     土地增值税的作用是降低房地产开发利润、抑制投资、稳定房价、节约土地资源。同时该税种的正式开征，将对房地产企业当前的利润水平造成重大影响。正像商业的增值税一样，如果商品交换都在一个正常的利润空间，增值税的影响还是可以接受的，但对暴利的影响显然就非常不得了了。因此可以认为土地增值税开启的是07年强力调控的序幕，而不是房价继续上涨的闸门。

    

     一、土地增值税发布征收的第一时间，在沪深股市就反应激烈。由于一些储备了比较多低价土地的企业，其所交纳的土地增值税数额将会比较大，而这些企业大都是股市正旺的状态，土地增值税缩小了房地产企业盈利空间，股市出现地产股下跌的现象也就不足为怪了。

    

     二、在我国的房地产界一直有一种供求说决定高房价的理论，在生产成本较低而售价较高的情况下，成本不能决定价格走高，那么同样由于成本的适当增加，也不应当就把增加成本迅速转移到价格上，好像商家的利润就不能调整一样，这怎么可能呢？因此既然目前房价主要由市场供求决定，成本不是推动房价走高的因素，房价就不至于受到直接影响。

    

     三、不管什么样的原因，今年的房价再邪涨下去也是不可能的事情了，房地产市场的群魔乱舞的时代已经结束了。观望、等待、转移股市已经成为今年房市的三大看点。房价再涨只能使房市变的更加有价无市。

    

      四、房地产暴利经过争论后，已经被人们看的越来越明白，一些房地产企业也开始为后暴利时代进行准备，在多项政策的挤压下，房地产业重新洗牌已经不可避免，对开发商来说，从粗放经营向科学管理转变已经成为非常紧迫的任务。如果不能消化土地增值税成本或者不能通过新征土地的建设关口，这样的企业就很难在轻松地生存下去。

    

     五、有报道说：对于一些规范运作的企业而言，这部分利润和风险是一直有考虑的，会带来经营方式的较大变化。因此在这些企业资金运做上不存在成本增加的问题，对非暴利项目、对新招标土地项目由于利润空间不大，增值税的影响也不会太大。反过来，由于存在增值税的调节，会使开发商在平衡高价低量销售而高增值税，与低价大量销售而增值税少的销售策略时进行细心的比较，从而引导企业不能在投机的道路上继续走下去了。从长远来看，企业在选择项目时会更加谨慎，对市场的规范稳定是有好处的。

    

     六、受2月1日开始征收土地增值税的消息的影响，地产股全线深幅下挫。沪深两市68只地产股中62只下跌，其中26只跌停。地产股的下挫也使得沪深两市放量收低，沪综指下挫42.12点，深证成指大幅下挫227.24点。这一措施的出台可能只是上半年地产调控的第一幕，地产股大幅下挫已经对此预期作出了回应。这是任何业内人士都不能不引起注意的。

    

     总体来讲，土地增值税对开发商的利润的影响还是必然的，但相对企业和项目间也由于条件的不同，存在不同的影响程度。可以让开发商们注意的就是今后开发商在拿地和开发方面应当更加谨慎。而不能简单地把增值税的成本转移到购房人身上，那不是政府设置土地增值税制度的初衷，也不是在停征十余年后开始复征的目的，如果房价因此掀起新一拨的涨价潮，那对整个房地产市场将是莫大的悲哀。