70%不针对单个项目会带来的种种问题

    前两篇文章已经对建设部“70%不针对单个项目”的解释进行了分析，从中可以看到“70%不针对单个项目”会增加贯彻“国六条”的难度。虽然“90平米以下占70%”政策可能对地区间的不平衡性有一定的影响，但是，这项明白清楚的政策界限，确实对一些变通高手是重磅打击，一些开发商因此可能面临转业的选择，这项政策在社会上的积极影响也是清楚的，很多人持观望态度的原因也是等待大量的小户型上市可能对房价的影响。所以说“90平米以下70%”的政策对供求关系总体上是利好的消息。

     如果“70%不针对单个项目”，而是针对城市或地区的总量指标进行控制，那么可能带来的不利影响将是多方面的，甚至会产生不小的危害，其调控的难度将变的异常复杂。

     1、如果按城市总量进行控制，那么，控制的基数取一个什么样的数字，是规划面积？还是开工面积？还是竣工面积？还是销售的面积？还有复工面积、拆迁面积怎么核算进去？因为这些数字之间的差异是非常大的，而且这些数字都是动态变化的，取哪一个都不可能与按项目控制那么吻合一致。

     2、地区、城市间怎么进行划分调控区间？是整个城市进行总量控制？还是分区控制？老城区、近郊区、远郊区的指标怎么分配？像重庆这样的特大型城市，有三千多万人口，跨度有几百公里远的距离，如果整个城市总量控制，会不会出现投机行为，在某些边穷地区大量建小户型，而在城市中心区还是不受限制地建设大户型，从而让调控失去意义，其他城市也会有类似的情况。

     3、如果实行总量控制会产生时段上的控制困难，因为房屋建设是一个动态的活动，会不会发生某一时段低于70%，在另一时段高于70%的情况。这样就把面积的比例调控增加了时间调控的变量因素，使调控难度变的异常复杂。

     4、给管理者的权利寻租提供了可能，让谁来承担多余70%小户型的项目，或安排谁的项目小户型的比例小一些，以及让谁来干少于70%的小户型甚至没有小户型的项目，全由建委的某些人说了算，权利大了寻租的机会也就增加了。

     5、使“国六条”中要求所有未建设项目全部更改设计，增加中小户型的严格规定失去执行的严肃性。在总量控制的前提下，只要把承担小户型的责任交给后期项目，现在已经立项的项目就只需进行小量调整甚至有可能不需要调整了。而这里依据的就不是文件规定，而是人为的判断了。

     6、给管理部门增加异常繁重的工作量，首先要给总体控制提供一个总体规划，不然怎么控制，在审批过程中，还有大量的审核工作、核算工作。为此，还要制定相关的政策，而政策还应当体现在多方面，不能盖小户型和盖大户型享受一样的政策关怀吧，其难度可想而知。

     7、使70%的调控指标变成了开发商和政府间讨价还价的商品。

     8、让监督、检查工作变的非常困难，由于指标的复杂性和隐蔽性，任何项目的小户型比例也变的随意起来，任何监督者也再查不出问题来了。由于有时间变量，哪怕检查总量比例也会生出许多变数。

     9、现在深圳等城市已经制定了按项目调控的实施细则，九部委的“意见”也是很明确的意见，在贯彻一个“国六条”的过程中派生出不同的执行路径，有失中央政策的严肃性。

     10、落实“国六条”的责任、制定总量控制指标的任务、审批项目的小户型比例、监督检查政策的执行情况、监督检查项目的执行情况的责任全部落在了建委一家身上，建委不仅仅是运动员和裁判的身份，甚至是组织者、纠察者的身份，这样的体制很难想象不会出现异化的可能，可能这正是众多开发商们翘首以盼的变通方式。