周一内地股市急升，A股升2.6%，创7年新高，原因是人民银行等五个部委连手出招救楼市，令地产股带头急升。

今次救市措施主要有两个方面：一，透过放宽按揭成数及放宽用公积金贷款买楼的比例，以降低买楼所需要的首期付款。二，将卖楼免交营业税的门坎，从5年降低至2年。

第一项措施令首次置业者只需储够两成首期就可以买楼(之前，若是买90平米以上的，首期需三成)，而买第二套房的，亦只需四成首期就可以买楼(之前要六成至七成)。首期不用以前那么多，就可以令大量本来没有资格买楼的人，一下子都可以入市；会有一大批购买力突然间被释放出来。

第二项措施可以令更多的小业主愿意提前卖楼；以前要在买入后5年才免营业税，现在等2年已够；要套现的可套现，要换楼的可换楼，有利于改善居所的活动，可帮助高档楼宇的销情，令这类楼宇的库存可以消化得更快。

因此，这类措施对开发商与相关的服务行业都会有明显的利好作用。当此经济有下行压力的情况下，中央推出稳定楼市的措施，是有必要的。否则，若然楼市崩盘，中国的经济势将受到更大的冲击。

然而，这些措施的主要功能，是释放市场上原先已积累起来的动力，而不能产生太多的新生力量。当以前积累起来的力量被消化之后，楼市的动力又会减弱。

楼市的兴旺，最好是建立在人口增长与人均收入增加的基础上。但中国实施一孩政策已这么多年，人口已开始老化，即使今后进一步放宽生育政策，这批新生孩子，也要很多年后，才需要成家置业。此外，在经济增长放缓的情况下，城镇化的速度亦会减慢。有些经济问题比较大的城市，还可能出现人口流失的情况。农民工若是找不到工作，不会长时间呆在一个地方。人口减少，先会对租金有压力；租金回报下降后，入市的投资者也会减少。

再者，现时二三线城市都有供过于求的情况。发展商手上的库存，很多都要18个月才能消化掉，加上他们手上还有大量的项目正在兴建，今后想套现都不会容易。

据我们公司的全国三十多个城市近日的业绩表现显示：今次政府的救市措施，在一线大城市，如深圳、上海、北京等的表现十分明显，但在二三线城市还未见有太大的刺激。开发商得靠大幅减价才能增加销情。

不过，在一线城市，由于交投激增，二手市场已出现货疏盘少的情况；反应慢一点的买家，可能要被逼接受价高一点的盘。行内都预期楼价会在第二季进一步上升，至于一线城市的好景是否能蔓延到二三线城市，现在还无法确定。但这总比一线城市楼价也不稳，继而进一步拖累二三线城市好。

文/中原集团创始人 施永青

(转载自2015年4月2日am730C观点)