在香港谈房屋供应，通常只会讲每年有多少个单位供应，甚少理会供应的是哪一类型的单位，有多大面积，以及有甚么配备设施。

原因可能是：早年的港人多是难民，初来港时甚么都没有，能有一个独立门户的有瓦遮头的单位已很满足。初期的徙置区，门外一条长走廊，单位内没有间隔，只有一百多平方呎，没有独立的厕所与厨房，煮饭靠在走廊边的火水炉，上厕所要走到走廊尾的公厕。这样的单位，一样人人抢着「上楼」，反映大家对单位的质素要求不高。

即使到了今天，政府在谈房屋供应时，依然只是谈供应多少个单位，连单位最起码的质素──居住的面积空间，也鲜有谈及。

现实是香港的人均居住面积，应该是同类经济发展水平的城市中最差的，连深圳、广州也比不上。因此，政府除了有责任让香港人都有一个居所之外，还有责任让香港人住得宽敞一些。可惜，今次长远房屋策略督导委员会的咨询文件并没有在这方面有太多的着墨。

我曾任房屋委员会的委员，知道房委会一直有致力于提升公屋住户的居住面积。我在任期间，房委会就曾把挤迫户的定义，由人均居住面积5.5平方米提升至8平方米。挤迫户可要求调换更大的单位。不过，今年再没有听到房委会有意进一步提升挤迫户的标准。

在私人市场，政府采取的却是一种相反的政策，就是不许地产商建更多的大单位，反而在某些土地上要求地产商只能建细单位。这对提升香港的人均居住面积根本没有好处。

其实，政府有责任促使地产商所建的私人住宅，面积起码不会小过公屋与居屋，以免出现受资助的人竟住得好过自食其力的人的不公平现象。换句话说，就是公屋与居屋所提供的人均居住面积，不应大过私人市场人均居住面积中位数的一半。现时社会上常有人批评政府对公屋与居屋住户太好，原因就是有一部分私楼住户，觉得自己对库房作了这么多的贡献，居住环境不如接受政府资助的人。

有人可能会担心，如果任由地产商建大单位，初次置业的人士会更难负担得起。这其实只是一种错觉。初次置业人士不一定直接从发展商手上买大单位，他们可以买换楼人士放出来的细单位，这类单位的价钱一定更平。

七、八十年代，地产商建的主要都是供人上车的细单位，现在这类单位的存量已经太多，没有必要兴建更多的细单位。七、八十年代买了楼的人，大部分已供完楼，有条件换楼。他们从地产商手上买到大单位之后，就有条件把自己原来的细单位卖给初次置业人士。

长远而言，只要政府规定地产商要建较大的单位，而供应又够多的话，地产商就得把销售的对象扩阔至收入不太高的市民，他们的负担能力有限，地产商就只好调低售价作适应。由此可见，研究房屋供应，不但要研究供应单位的数量，还要研究供应单位的面积。