昨天已指出：现时银行做按揭生意的息差很低，利润微薄；银行之所以做按揭生意，是因想开拓优质客源，有能力买楼做按揭的人，该有一定的经济实力，一旦因为做按揭而成为银行客户后，银行还有很多产品与服务提供给他们，大有机会将来在他们身上赚钱。银行都抢着招揽这批客人，按揭条件于是在竞争激烈下，愈抢愈优惠，然而，逆按揭的客户，都是一些退了休，再没有稳定收入的长者。他们除手上的自住物业外，其他资产应不会多，很难会有其他生意帮衬银行，银行不会视他们为好客户。在这种情况下，很难期望银行肯提供做逆按的长者与一般按揭客户一样的优惠条件。

现时，一般的按揭息率，只是同业拆息加一厘左右；银行若是做逆按，一定不会只收这么低的息率。若果没有受到政府与社会的压力，我估计银行会要求收多半厘左右的利息；希望长者觉得不值得，不来麻烦银行。我相信香港的银行不是不懂得做逆按揭的生意，而是这种生意利润低，又麻烦、所以迟迟不肯为逆按揭的出现缔造条件。今次由半官方的按揭证券公司出来推动，银行多少会给点面子，但一样不见得太热衷。在这种情势下，很难期望银行会为了争取逆按揭的客户而在利息上提供太多的优惠。

不过，若果银行真的在政府的推动下，非得提供逆按揭不可的话，他们在按揭成数(占物业价值的比例)方面反而不会太紧张，因为若然将来拍卖物业仍无法收回银行的成本与合理的回报，按揭证券公司是会包底的。在银行的风险已获保障的情况下，银行会乐于接受按揭公司提出的方案，以决定逆按揭可以抵押的成数，而且在估价的时候也不会太苛刻。

为此会紧张的，应是为逆按揭提供保险的保险公司，因为按揭证券公司的所谓包底，不是由按揭证券公司免费提供的，而是要客户动用一部分贷款去买保险的。保费的需要愈高，做逆按揭的长者每月可领取的费用亦会相应减少。

逆按揭在香港仍属于保险公司的新生意，他们对新生意作风险评估时会预期多一点，宁愿将来发现索偿的个案不多时，才把保费调低。因此，我认为保险公司在开始时会征收较高的保费，并且会限制逆按揭可以做的最高成数，能做到六至七成已属不错了。要为一个物业二十年后的价格作评估，的确不容易，难怪保险公司这方面会保守一点。

此外，香港人愈来愈长命，而这种趋势似乎还在继续。在这种情况下，选择终身领取定额贷款的逆按客户，最终领取的贷款可能会超过物业拍卖所得，令保险公司不得不削减逆按的成数，令长者每月可领得的定额贷款愈来愈少。因此，除非拥有的自住物业价值在三百万元以上，否则休想逆按揭能为退休后带来安稳的生活。