上周推出的遏抑楼市措施刚起了一点作用，本周的卖地成绩又将炒风重燃。有评论指政府推出的措施已被证明无效，但我觉得不宜太快作结论。

楼宇是生产期最长的商品，政府企图透过调节土地供应去影响楼宇价格需时甚长，不可能立竿见影，现时未见效的政策，不等于将来也不会见效。

情况等同2003年，当政府决定停止卖地的时候，我已撰文指出，土地供应一旦「断层」，可导致将来价格暴升。但政府只着意指出供应不会真正「断层」，而不肯面对供应在某阶段必会偏低的现实。其实，我之所以说「断层」，目的只在把警告形象化，并非说会有一段时间，市场上将完全没有供应，但供应偏低已足以导致楼价暴升。过去几年，私人住宅市场楼价上升，与土地供应不足，存在着不可分割的关系；只是这种影响在当时不会立即出现，而是会滞后三五年罢了。

如果土地供应减少对楼价的影响会滞后，那土地供应增加对楼价的影响也一样会滞后。政府增加卖地，只能令政府的财政收入大增，今年政府卖地的收益一定破历史纪录，但要楼价回落，可能要等三五年，待土地上的楼宇真正建设落成之后。才能为市民感觉到。

因此，我们不能这么快就断言政府的措施没有用。当年「八万五」政策就一度令楼价下跌七成，足见增加土地供应可以产生多大威力。

现时，政府政策已相对灵活；没地产商勾地，政府也可以主动推出土地拍卖；地产商已失去控制土地供应量的主导权。因此只要政府有决心，政府是不愁没有能力，以增加土地供应的方法去平抑楼价的。

如果今次政府增推三块土地市场觉得作用不大，我建议政府立即从勾地表内再拿五块地出来卖，而且安排在同一天内，连同之前的三块土地一起拍卖，合共卖八块。在这种情况下，地产商一定不会抢得那么激烈——第一块买不到，还有第二块、第三块……第八块。不用出高价去抢，地价自然会回落，市民就会预期楼价亦会跟着下跌，政府亦可以提前达到冷却楼市的目的。

其实要压低地价并不难，关键是政府敢不敢出位，用新药、用猛药、施重剂罢了。政府只需在卖地条款上作多一些限制，已足以影响土地的价值。譬如规定某些土地只可建500呎至700呎的单位，那就可以减少建出来的楼宇卖给有钱人的机会，楼价就又能反映中小型单位买家的购买力。此外，政府还可以提高楼宇的环保要求，譬如规定要用一定的比例用太阳能，以及要配备污水循环再用系统等。这些都足以增加地产商的兴建成本，令他们在拍地时不敢出高价。

我建议政府，要么不出手，要么一出手就要够重，才能起震慑作用。这样见效一定更快；好过剂量不足，以致要不断下药，到药力齐齐发作时，经济反而承受不起了。