老杨评点：中央救市之《央四条》

上周开始，关于房贷放松的消息非常多，当然也有很多所谓的银行“辟谣”，在这种相互矛盾的舆论噪音中，人们往往不知该相信哪方。研究房地产这么多年，当面对纷杂的消息时，老杨思维方式是：逻辑第一！关于房贷放松，我认为是符合逻辑的。

上周也曾发过几条相关微博，预测了一下放松的内容，比如24日曾写过这么条微博：“答记者问：一、放松房贷属必然，楼市冷、扩内需、稳增长、惠民生。二、放松房贷，需要依照中央调控总方针：支持合理自住需求、抑制投资投机需求。三、放松方向有4点：1、首套房贷利率回落，最终九至九五折为主流。2、只认房不认贷。3、停止要求外地人提供纳税证明。4、二套普通房适度优惠”。

下班后，花了点时间，简要的对今天的新政做了些分析，供大家参考。同时，媒体记者朋友可直接引用其中观点，如果没有更多问题，就不必打电话采访了。谢谢。祝大家节日快乐。

关于进一步做好住房金融服务工作的通知

为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展，现就有关事项通知如下：

一、加大对保障性安居工程建设的金融支持

鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。

老杨评点：保障房是个宝，是面讨人喜欢的大旗，所以要放在第一条，内容相当平淡，拒绝分析。其实，核心内容在第二条。

二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求

1、对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

老杨评点：这一条，没有任何新意！我认为可以支持力度可以更大些，首套普通房首付比例应回到2010年之前的水平：最低20%。贷款利率下限0.7倍，近几年一直都是如此，商业银行不会按下限执行的，预计未来九折将是主流。）

2、对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

老杨评点：这一条力度最大！如果按认房不认贷，则这种情况已属二套房。现在二套普通房也可按首套贷，说明国家强力支持自住需求，连合理的首次改善需求也保护！真是好样的。接下去，地方政府将掀起一波调整普通房标准的风潮，据说北京已行动。只要普通房标准放低了，那么基本上每个城市的大部分房源，都属于普通房（户型144平米以下中的大部分），这条对于需求的刺激力度最大！最大！最最大！与之相较，反倒是首套房的支持力度没有显著增加，有些不公平呀！

3、在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

老杨评点：现在只有四个一线城市没取消限购，所以基本上指代全中国。这条的实质是：把“三套停贷政策”，麻利的干掉了！当然，还有一个条件：还清贷款，这对于买第三套第四套的有钱人，根本不是问题。由于当前楼市低迷，购第三套及以上的又多属于投资需求，所以这条暂时刺激作用不明显。等到房价大涨时期，才会发挥威力。

4、银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

老杨评点：哈哈，哈哈。央行和银监里有神人嘛，如此委婉的表达了一个意思：对外地人的限贷令可以死去了。2010年4月“国十条”首次规定：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这条政策的力度，可以排在第二位。对于部分外地人，比如刚来本地工作的，自由职业者，做生意的，都有可能获得购房资格了！

5、银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

老杨评点：这条属于口头文学，5月12号副行长刘士余就曾谆谆教导过15个主要银行的负责人了。商业银行自己的利益考虑，很多话听不进去。效果别高估。

三、增强金融机构个人住房贷款投放能力

鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

老杨评点：这条很猛！之前老杨曾多次呼吁，央行出政策向定向宽松，就像定向小微企业和三农一样，如此商业银行才会有利可图，才会有额外的信贷指标进行定向投放。现在明确了两个工具，一个是MBS,美国最会玩这东东，房地美和房利美都是高手，属于房贷证券化，可以间接支持商业银行增加放贷规模；另一个是金融债。把这两个工具筹集的资金，定向投资普通房贷款！等于说，没有占有商业银行原来的信贷指标。这条非常重要！对商业银行来说是肥肉，他们一个个都会扑上去。所以，大家等着瞧吧，未来几个月，房贷额度将迅速增加，商业银行将由二大爷变成小孙子，求着有新盘的开发商和购房者，去他们家做房贷！而且，央妈和监爸，可以在商业银行专项债的时候设定条件，比如筹资放贷时，要求商业银行对于首套普通房贷款必须打九折。如此，则未来将会出现更多的首套房贷利率打折的现象。

四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求

银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

老杨评点：前面大力支持了购房者，央妈监爸还嫌不过瘾，顺便也安慰了一下开发商。为他们的融资提供了便利，接下去估计融资支持力度将加大，2010年关掉的很多通道，会慢慢打开，开发贷、IPO、增发、债券都会有所放松。四点含义：1、重点支持优质企业。2、重点支持普通房项目。3、放开银行间债券，主要指代前段时间说的中期票据。4、试点REITS，这个很重要，但07年次贷危机爆发后，中国监管层很害怕，中断了这政策的制定，直到今天，都还没有真货出来。这东东在美国很多，澳洲和日本也有一些，有利于商业地产开发商的投融资与长期经营。

人民银行、银监会各级派出机构要针对辖区内不同城市情况和当地政府对房地产市场的调控要求，支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度，促进当地房地产市场持续健康发展。

老杨评点：“促进当地房地产市场持续健康发展”，这是一句永远正确而伟大的话，常常出现在官方文本中。在楼市繁荣期，这句话指代要紧缩和调控市场了。在当前市场低迷的情况下，则指代要放松政策，救市！配合地方市长书记们，把当地楼市给我稳住！！！

请人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行及村镇银行。

中国人民银行     银监会

2014年9月29日

补充几点：

关于“认房不认贷”：这条之前传言很多，终于完全兑现，上述政策中基本上都是只认房。

关于影响：远远大于限购放松！要明白，这是中央层面的救市，而且与自住需求密切相关的房贷政策，房贷是影响市场需求最大的因素。

我之前曾撰文写过：本轮救市分为“三步走”。第一步，城市政府救市。今年6月份，以呼和浩特市公开发文取消限购为标志性事件，多数限购城市已经全面废除限购，并同时出台了其他救市措施。第二步，省政府救市。今年8月8日，以福建省出台“闽八条”为标志性事件，省级政府开始出手救市，其后湘五条、鄂六条等，当前省级救市正在快速蔓延中。第三步，中央部委有动作。近日，刘士余副行长所谓的“具体内容要等文件”，已明确发出将出台政策的信号。将要出台的政策只有一个方向：放松。

地方政府救市权限较小，效果较小。而中央一出手，就知有没有：有！而且，这个通知的力度很大，超过之前的预期，尤其是对于二套普通房可申请首套贷，将会有力刺激首次改善需求！允许商业银行筹集资金，是一个有力措施，等于是央妈向普通房贷款的田里，定向放水！因此，四季度住宅成交量将有所好转，房价下跌的幅度也会收窄，市场悲观情绪会减退和消散。

有人说，央妈银爸赶在国庆之前出台政策，这是要为共和国65华诞献礼的节奏呀。老杨认为，虽然房地产业讨人厌，虽然很多人抱怨房价高，但在客观上，房地产依然是国民经济的重要支柱产业。中央大力支持合理的购房贷款需求，是“惠民生”的重要组成部分，是“稳增长”的必要措施。

最后，对于想要购房的朋友，再次强调一次近段时间老杨旗帜鲜明、态度坚定的高喊的一句话：新一轮购房季正在来临！