土地增值税乱相该怪谁？

近日，央视再度报道土地增值税：万科多个项目已达到清缴土地增值税的条件，但企业并未主动申报，而当地税务主管部门并未要求企业清缴，仅万科一家企业，应交而未交的土地增值税达到44亿元人民币。

针对于此，万科立即发布澄清公告：报道涉及的四个项目，均不属于“应进行土地增值税清算”的情况。截至2012年12月31日，按照会计准则要求，公司计提土地增值税清算准备金人民币44亿元，不存在应缴未缴的土地增值税。

早在11月24日，央视就曾报道：2005年至2012年8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元，其中SOHO中国、富力、万科等知名房企榜上有名。一石激起千层浪，相关房企纷纷发布公告反击，并引发业内外热议，而国家税务总局也出面回应：有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。

由此看来，被围攻之后，央视并不服输，准备了一个多月，再次发起反攻。但笔者认为，此番央视再次犯下同样的错误。第一次的错误非常显著，关于土地增值税税制设计、缴税条件、上市公司“计提”的概念都没搞清楚，同时所采访的专家又严重高估了应缴税额。而这次，依旧在两个地方“重复”犯错。

第一错。央视认为，万科对达到清算条件的部分房地产项目，已经自行清算计提了应补缴的土地增值税准备金，但实际并未将其缴入国库，而是一直挂在了企业帐上，光万科一家上市房企自行清算但未及时征缴入库的土地增值税就超过了44亿元。据此而指责万科，是站不脚的，因为“计提”是合规的，计提并不意味着必须要入库存，税法亦无此要求。

第二错。央视认为，从万科2012年年报数据看，截止2012年12月31日，除了吉林万科城、广州万科金域蓝湾等项目外，万科在全国各地另外有近30多个项目预售比例同样超过了85%，而这是土地增值说清算的条件。

其实，税法中关于土地增值税的清算条件有两类规定。第一类：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。而正如万科公告所言，央视报道的四个项目，都不符合上述标准。所以，万科没有责任申请清算。

第二类：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

央视所谓的“万科在全国各地30多个项目预售比例同样超过了85%，而这是土地增值说清算的条件”，属于错误理解税法。这符合第二类清算条件，但税法明确规定“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”。也就是说，如果地方税务局不要求万科清算，则万科“30多个项目”并不须要主动申请清算。

因此，央视将矛头指向万科，实际上是打错了方向。土地增值税，一直是房地产税收体系中，税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种，其混乱程度，在税收体系中堪称典型。

央视如果真想打屁股，第一板应打税制设计，依规实行超率四级累进税率，但扣除项目太多，操作过于复杂，又分为预征与清算两个时间节点。第二板应打地方税务局，绝大部分项目清算的主动权握在税务局手中，他们不要求开发商清算，难道还奢望开发商都当活雷锋吗？当然，少数项目由于毛利率低，清算时税务局需退还部分预征税款。税务局怕麻烦，或者部分官员权力寻租，岂能怪开发商？第三板才是打在部分不守诚信、恶意欠税、违规逃税的开发商。

从税制改革的高度观察，三中全会提出：要按照统一税制、公平税负、促进公平竞争的原则，加强对税收优惠特别是区域税收优惠政策的规范管理。关于房地产领域，财政部长楼继伟如此解读：改革加快房地产税立法和改革步伐，减少房产建设和交易环节税费，清费立税，增加房产保有环节的税收。

现阶段，我国房地产业的税负重、税种多，改革方向应是减轻税负、优化结构。而土地增值税，是近些年房地产交易环节增速最快、金额较高的税种。2012年全国土地增值税为2719亿元，比2000年的8.4亿元暴增323倍。而作为保有环节的税种，2012年房产税为1373亿元，比2000年的210亿元仅增长5.5倍。另外，由于与所得税在功能上有重叠之处，土地增值税将来被弱化或取消，应是改革方向。关于土地增值税报道与争论，应建立在全面、客观的基础之上，同时应着眼税制改革大局，着力促进房地产业的健康发展。

杨红旭发表于东方早报