北京开发商调戏“限价令”

    【导读】地王频出刺激涨价预期，国庆节期间北京部分楼盘规避限价令，强制搭售变相涨价不愁卖。

　　央广网北京消息 据经济之声《央广财经评论》报道，十一黄金周，有人带着家人兴冲冲外出旅游，有人领着妻儿急火火扎进楼市。进入传统的“金九银十”销售旺季，一线城市楼市热度依然不减，地王继续频繁出现，一些新盘推出第一天便被一抢而光。

　　在北京，楼市强制搭售愈演愈烈。要买房，必须接受一笔除房款之外，从30万到80万元不等的额外的精装修费用，这种强制搭售计划在被称为京城楼市“价格洼地”的南六环外天宫院板块已经成风，并把这个区域实际房价推涨到每平方米2.3万元到2.7万元。业内人士说，这种做法无非是想规避监管的“限价令”。

　　强制附加“精装修”计划，其实就是“变相涨价”。“变相涨价”成风，和北京强势推动的“限价”政策不无关系。今年3月，北京出台规定要求住建部门“提高商品房预售许可门槛、加强商品房销售价格引导”，“对报价明显高于项目前期成交价格”“周边在售项目价格”而且不接受指导的商品房项目，暂不核发预售许可证书或者暂不办理现房销售备案。

　　打着精装修的旗号，却是实实在在的变相涨价，让限价令成了一纸空文。今年以来，一线城市地王频出，地价不断攀升。进入9月后，广州、深圳的土地价格继续上涨。业内人士分析，“地王”频现表明开发商对市场前景乐观，也刺激了房价上涨预期。

　　经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭就此发表评论。

　　这种买房强制搭售的手段，从6月起就已经被一些楼盘采用，折算实际售价比住建委网站上公布的价格每平方米高出3000到5000元。我们是不是可以做出判断：“限价令”没有达到预期的目的？

　　杨红旭：这个限价令肯定是没有什么效果的，因为这个手段本身有问题。价格是市场供求关系的一个信号，限制价格等于是人为的把市场干预的信号给打断了。我们要调控房价，最好是通过调控供求关系来解决，价格是供求关系决定的，如果供不应求，即便限制价格也没用，所以这个限价令本身是行政干预，是不合理手段，也无法去抑制房价。

    北京政府部门为了达到年度房价控制目标，手段僵硬而强硬的干预期房定价，这是在强暴市场，但开发商不会束身就范，也不会主动流道德血液，一个楼盘，明明可以卖三万，政府却只让卖两万，那么开发商自然有办法将那失去的一万元搞回来，向购房者额外要几十万精装修费是其中一个办法。

　　您认为比较好的调控方式应该是什么样的？

　　杨红旭：调控方式我们首先要分清两点，第一是保障房由政府主导，商品房由市场来主导，也就是由市场机制来引导商品房价格的变化。既然是调控商品房市场，就要从供求关系这样一个源头上去找合适的方法，增加供应是根本，比如说能不能通过一些手段逼出一些存量房，在供应方面，无论是新增房还是存量房，去想一些招。第二就是抑制需求，抑制部分不合理的需求，所以打击或者抑制投资投地性购房是合理的。一方面增加供给，一方面抑制不合理的需求，这样就会使供给关系趋于平衡，或者说不至于出现严重的供不应求，这样来引导价格趋于平稳或者增幅减小。

　　除了新房价格被开发商玩弄小心机推高之外，二手房市场也特别红火。据链家地产市场研究部、中原地产市场研究部等市场研究机构统计，截至9月29日，9月份北京市二手住宅成交量环比上涨17%，市场延续复苏态势，成交量持续走高。这样看来不出意外的话，是不是金九银十量价齐涨的局面基本上可以肯定了？

　　杨红旭：基本上可以确定了，这里面有两个面是基本上保持不变的。第一个面是市场上行的势头，9月份成交量无论是新房还是二手房，往上走是肯定的，价格涨势其实基本上没变。第二个看政策面，总体上说中央层面、政策面是保持平静的。

　　我个人认为在十八届三中全会之前，中央不会出什么大的政策，这样的话市场在积极的往上走，政策面又平稳，所以我认为金九银十在很多城市会出现，就是说量价齐升，量的话难以超过三月份，但价格一定是超过三月份的，这个态势在很多城市都会出现。

　　在这个传统的楼市销售旺季，购房者蠢蠢欲动。“金九”一开局，广州的多个区域就涌现出不少“日光”盘，一些楼盘开盘第一天就被一抢而空。相关的研究报告说，今年一线城市“地王”频频出现，对房企、购房者以及地王周边区域的受访者心理都产生影响，导致房价短期上涨的预期更为强烈。一边是调控持续加码，一边是楼是“抗药性”不断增强。接下来，调控的思路要不要做出一些调整？

　　杨红旭：去年6月份开始整体房价上涨，之后一直涨到现在，已经有16个月了。关于上涨的原因，我认为去年大部分由供求关系主导，而今年预期是主导因素，这种地王频现，包括价格一直涨使很多人有点恐慌，尤其是大城市，这种房价上涨的预期，逼迫着自住需求加快入市，同时一些投资投投机需也开始活跃起来。这样的背景下，房价往上涨，会维持一段时间，我估计应该会涨到明年上半年。