全国地价果真失控了吗

近段时间，土地市场比房屋市场更热闹。一线城市和部分二线城市的诸多地王，搅腾得开发商和购房者都不安宁。开发商怕抢不到地，购房者担心面粉贵了，将来面包价格还得涨，房价能控得住吗？

国土部新近发布的数据表明，上半年全国土地出让合同价款已高达1.7万亿元，增幅达77.3%，其中房地产用地出让价款同比增幅超过高达90%，皆创历史同期最高纪录。中国土地市场指数(CLI)显示，在经济下行压力明显情况下，地产景气指数进入红灯状态。难道地价已经失控了吗？

其实，大家没必要过于恐慌。首先，要搞清楚用地结构。我国土地实行公有制，其中农村用地属集体所有，城镇用地属国有。国有建设用地又包括三类：工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等用地。其中房地产用地主要包括住宅用地和商服用地。今年上半年，全国国有建设用地供应总量27.7万公顷，同比增长3.5%。从供地结构看，工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等用地同比分别增长16%、38%和下降21%。三类用地占土地供应总量的比重分别为34%、20%和36%。

其次，商品住宅用地并不多。按国土部口径，今年上半年，全国房地产用地供应8.24万公顷，同比增长38.2%，大幅高于近五年同期水平。但其中，住房用地推出5.5万公顷，同比增加21.7%。而住房用地当中，3月以来保障房用地占比逐月上升，比如公共租赁住房用地供应增速最为明显，上半年供应1130公顷，同比增加80%。也就是说，剔除保障房、棚改房，以及集资房、公务员房等花样繁多的“灰色房”后，真正用于开发商品住宅的土地并不多。住宅用地占国有建设用地供应的比重仅为二成，而纯粹的商品住宅用地应不超过一成。

这可以从另外一组数据看得出来。国家统计局公布的数据显示：今年上半年房地产开发企业土地购置面积1.6万公顷，同比下降10.4%。这一数据与上述数据形成鲜明对比。上述数据可谓火爆，而这组说明市场仍偏冷。开发商购置的土地，绝大部分都是为了建设商品房，其中以商品住宅为主导。因此，全国市场化的土地市场可以称之温和，绝不能定性为：过热。

再次，土地市场的区域温度差异大。2009年那轮楼市回暖，一二三四线城市一起向上冲，可谓鸡犬升天，而这次则是一线热、二线暖、三四线温，甚至还有类似温州、鄂尔多斯等少数地区冷风劲吹。不管是房产市场，还是土地市场，皆如此。所以，当前的情况是，一线和少数二线城市的地市确实偏热，甚至是过热，单价地王和总价地王频现，面粉价高过面包价的地块，也算不上罕见。大家可以为未来北京、上海、广州和深圳房价而担心，但实在没必要忧虑多数地级市、县级市房价会因地价而大涨。

另外，地价总体上涨幅度并不大。虽然少数城市部分地块的价格被飙得吓人，但很多城市的地价平均涨幅较小。第二季度，全国105个重点监测城市地价总体水平为3226元／平方米，同比增长5%。商业、居住、工业地价同比增长率分别为5.5%、6.1%和3.8%。其中居住用地价格涨幅最大，但也仅为6.1%。而6月份全国70个大中城市商品住宅价格同比增幅为6.5%。二者相差不大，基本上可以认为地价与房价是同方向变化，且涨跌幅也比较接近。

最后，地价决定房价成本，但并不代表房价一定会等比例上涨。一个楼盘的成本构成，主要包括地价款、建安费、税费、财务成本、管理费用等，其中地价是最大的变量，地价贵则成本高。但当前我国商品房售价，基本都按市场价定价，也即会考虑售房时市场的冷暖，假如拿的是高价地，但卖房时房市降温了，则开发商也只能随行就市的定价卖房，甚至亏钱卖房的案例也曾出现过，比如2011年四季度。

笔者的判断是，今年下半年部分城市的土地市场仍将偏热，但明年势必降温。下半年出现的单价地王，未来一两年卖房时，并不一定能赚取当前预期中的利润。开发商拿地时应谨慎，购房者也没必要慌神儿。

杨红旭刊发于新闻晨报