细解二手房交易个人所得税

想要搞清楚个人所得税的来龙去脉，请看看以下五点吧

第一点：1994年起实施的个人所得税法规定，“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税。包括房产。

第二点：1999年，财政部、国家税务总局、建设部三部委，联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税的通知》，成为重要的政策依据。

一、个人出售自有住房的应纳税所得额，按下列原则确定：

(一)个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。

（二)个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。

经济适用住房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。

(三)职工以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。

二、为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。

三、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

第三点：2006年7月，国税总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，是最重要的征税依据。其中，明确两种征收方式：差额20%，总额1-3%。

一、对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
(一)房屋原值具体为：
1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3.经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。
5.城镇拆迁安置住房：

　　（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

　　（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

　　（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

　　（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

　　（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

　　（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

　　（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；

　　（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%.

　　纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

　　2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

　　3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

第四点：2010年9月底，财政部、国税总局、住建部通知中规定：对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

第五点：国五条细则中规定：“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

老杨解读：

1、“按规定应征收的个人所得税”，这里所谓的“按规定”，也就是前四点所述。也就意味着：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。所以，适合这一情况的朋友们可以放心了。

2、这两天，网上热议国五条细则，其中对差额20%所得税，意见最大。官方也会注意到这一舆论。所以接下去，国税总局（可能还有财政部、住建部）很可能会下发一个通知，明确细节。可能也会存在一些变数，比如，在从严按差额20%征税的同时，会否恢复对于换房者的优待？（对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人减免个人所得税）

3、有朋友问，差额20%的征税方式，何时会取消？我觉得一旦自此实行，则以后会常态化（除非遇到楼市特别低迷、政府救市的时候），以前主要是税务部门搞不清楚原来的交易价格，房产交易信息没联网，房管部门配合力度不够。一旦这次开征，则这一阻碍从此不复存在了。

4、可以预期，为了避税，以后二手房交易过程中的阴阳合同、做低价格，将更加疯狂。不过，现在很多城市已经或正在建立一个动态化的评价与审价系统。想把价格做得很低，可能性越来越小了。