九十月成交会反弹，未来半年大势积弱

从整体形势分析，房地产行业仍在继续降温。8月份，全国房地产开发景气指数为101.12，比7月份降低0.38个百分点，比去年同期回落2.99个百分点，国房景气指数连续3个月下滑。正如前几个月我们所质疑的那样，国房景气指标尚未完成筑底。我们认为, 在严厉的调控之下，未来国房景气指标将持续处于下行通道，四季度可能跌至100点以下的不景气区间，但低点很难超过2009年初。

 2008年以来全国国房景气指数走势

1-8月，全国商品房销售面积59854万平方米，同比增长13.6%，增幅和1-7月持平，较去年同期提高6.9个百分点。其中，住宅销售面积增长13.1%，办公楼增长12.0%，商业营业用房增长18.3%。商品房销售额33264亿元，同比增长25.9%。其中，住宅销售额增长24.4%，办公楼和商业营业用房分别增长34.1%和34.1%。接下来，随着供应量的放大，以及越来越多的项目进行促销，需求也将随之出现一定程度的释放，估计商品住宅成交量将继续上升；另外，部分产权式保障房的成交量保持增长。预期今年全年全国商品住宅成交量仍将保持10%左右的正增长。

 2008年以来我国商品房年初累计销售面积同比走势

8月份，全国商品房销售面积7817万平方米，环比上升2.6%，同比上升13.5%。尽管随着限购政策的升级，在台州市率先出台限购政策之后，少数其他城市也会出台限购令，但很明显调控政策底部渐近。另外，但随着9-10月传统旺季的到来，开发商推盘量的将有所增加，促销力度也将有所加大，预计商品房成交量将有所回升。

2009年以来我国月度商品房销售面积

住宅均价继续上升，商办类价格增幅较大。通过换算商品房成交面积和成交金额，可知成交均价。1-8月，全国商品房成交均价同比上涨10.8%，较去年7.5%的全年涨幅明显上升，较1-8月下降0.2个百分点；其中，住宅成交均价同比上涨10.0%，较1-7月下降0.3个百分点，商品住宅成交均价涨幅微幅收窄，但是涨幅仍然偏大，和调控目标差距较大；办公楼成交均价同比上涨19.7%，商业营业用房成交均价同比上涨13.4%，可见，尽管非住宅成交价格涨幅仍然远远高于住宅价格涨幅，反映出在住宅价格受到抑制的同时，商办类物业的价格呈快速上涨之势。

 2011年以来商品房及各类物业销售均价走势