房屋租赁管理办法“相貌平平”

 

 

近期住建部出台了《商品房屋租赁管理办法》，在当前我国房价难抑，购房需求过于旺盛的情况下，大力发展和完善住房租赁市场，有利于疏导购房需求，引导租房需求，所以这个管理办法的出台意义重大。

 

我国居民在住房消费上“重购轻租”，部分原因是权益无法得到很好的保障。在西方发达国家，住房租赁受到社会的普遍重视，许多国家已设立了较为完善的租房制度及租户保护条例，并将其纳入法律体系。

 

比如，德国的租赁法规旨在保护租户权益，是欧洲最为严格的、保护力度最大的法规之一，这也使得德国的租房率稳居欧洲首位。政府提倡租户签订不规定期限的合同，租户如需解约，需要提前3个月通知房东，否则需要继续承担房租，直至3个月期限满。如果房东想要解约，需要告知租户解约理由。德国法律规定房东每隔15个月可对租金做出调整，此外德国相关部门组织每年会结合区位及住房质量针对每一个区域的租金最高额度做出限制，房东必须遵守这项规定，否则在退还租户超额租金的同时还会被处以高额罚金。

 

再如，法国的租赁法律规定不带家具的住房出租租期最少为3年，带家具的住房出租租期最少为1年。租户可在任何时间结束合同，但必须提前2-3个月通知房东。房东不可以随意解约，如果房东不愿意再出租，他必须在合同到期前6个月告知租户，并提供法律认可的理由，如需要自住、需要卖房（此时租户享有优先购买权）、租户违约（如不付租金、滥用房屋、没有购买住房保险等）。

 

从发达国家的经验来看，建立完善的住房租赁法律制度，才可以充分保障住房承租人和出租人的权益，实质上提升租赁住房的服务品质，提高其与自有住房的可替代性，从而有效刺激租赁住房市场需求。

 

住建部的这个新规定中规中矩，有点相貌平平。对于房客权益的维护，与德法两国相比，笔墨并不多。当前，政府管理最大的难点在于房东不去进行合同登记备案，政府也就不知道市场交易情况，而且征不到税。对于这种违规行为，“个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。”处罚力度偏小，还是难以改变现状。

 

 

 附录：

 

《商品房屋租赁管理办法》

 

《商品房屋租赁管理办法》已经第12次部常务会议审议通过，现予发布，自2011年2月1日起施行。

　　住房和城乡建设部部长 姜伟新

　　2010年12月1日

 

 

　　第一条为加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，制定本办法。

　　第二条城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁及其监督管理，适用本办法。

　　第三条房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。

　　第四条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。

　　县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。

　　第五条直辖市、市、县人民政府建设主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。

　　第六条有下列情形之一的房屋不得出租：

　　属于违法建筑的；

　　不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

　　违反规定改变房屋使用性质的；

　　法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　第七条房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：

　　房屋租赁当事人的姓名和住所；

　　房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；

　　租金和押金数额、支付方式；

　　租赁用途和房屋使用要求；

　　房屋和室内设施的安全性能；

　　租赁期限；

　　房屋维修责任；

　　物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；

　　争议解决办法和违约责任；

　　其他约定。

　　房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

　　建设管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。

　　第八条出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

　　厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

　　第九条出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。

　　房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

　　第十条承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。

　　承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

　　第十一条承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。

　　承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。

　　第十二条房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

　　承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

　　第十三条房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

　　第十四条房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设主管部门办理房屋租赁登记备案。

　　房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。

　　第十五条办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：

　　房屋租赁合同；

　　房屋租赁当事人身份证明；

　　房屋所有权证书或者其他合法权属证明；

　　直辖市、市、县人民政府建设主管部门规定的其他材料。

　　房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

　　第十六条对符合下列要求的，直辖市、市、县人民政府建设主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：

　　申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式；

　　出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致；

　　不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。

　　申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。

　　第十七条房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。

　　第十八条房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。

　　第十九条房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

　　第二十条直辖市、市、县建设主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。

　　房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容：

　　出租人的姓名、住所；

　　承租人的姓名、身份证件种类和号码；

　　出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限；

　　其他需要记载的内容。

　　第二十一条违反本办法第六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。

　　第二十二条违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。

　　第二十三条违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。

　　第二十四条直辖市、市、县人民政府建设主管部门对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理，对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理，或者对房屋租赁登记备案信息管理不当，给租赁当事人造成损失的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十五条保障性住房租赁按照国家有关规定执行。

　　第二十六条城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理，参照本办法执行。

　　第二十七条省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法制定实施细则。

　　第二十八条本办法自2011年2月1日起施行，建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》同时废止。