上海楼市成交量已经“见底”

日前，国土资源部部长徐绍史表示“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但不同城市表现不一，下降到什么程度不好预测”。

全国各地区房地产市场存在显著差异，而且本轮房地产调控的目标非常明确：遏制部分城市房价过快上涨的势头。包括上海在内的一线城市和部分二线城市，是本轮调控的重点地区，三季度全国楼市将继续下滑，而上海的调整速度和幅度将超过全国总体水平。

首先，从成交量上看。5月份全国新建商品住宅成交量比4月份下降16%，而上海5月份新建商品住宅成交量（不包括配套商品房）为30万平方米，相比4月份的100万平方米，骤降七成。这一数据出来后，我就曾指出上海楼市成交量调整可谓一步到位，已经“触底”。

为什么这么说？去年上海新建商品住宅成交量将近1900万平方米，月均150-160万平方米，今年5月份低于去年均值太多，而且也低于同样是市场低迷期的2008年和2005年的月度均值。2003年以来，上海楼市从来没有出现过月度30万平方米的成交量（剔除含有春节因素的1-2月），这是一个历史新低，绝对属于不正常。最新的数据表明，6月份上海新建商品住宅成交量是41万平方米，佐证了5月份30万平米过低的论断，成交量已经步入底部盘整区间。

近十年上海楼市曾出现过两次明显调整，一次发生在2005年，一次出现于2008年。而本轮市场调整有点像2005年，而非2008年。2005年4月份 “新国八条”出台后，市场迅速降温，5月份出现观望，6月份成交量骤降，7月份即步入“冬天”。最低迷的6-7月份，月度成交量仍有80万平方米左右，而今年5月份只有30万平方米。2008年同样出现调整，但形态是“缓坡式”下滑， 2007年10分开始的成交量下滑，幅度比较小，一直持续到2008年最低迷的9-10月份——成交量降至50万平方米左右，同样超过了今年5-6月的30-40万平方米。

因此说，今年的楼市调整轨迹是“峭崖式”的，下滑坡度明显超过2005年和2008年，成交量已经触底，会在底部会调整几个月，预计9月份开始明显反弹，2005年同样从9月份开始反弹。

其次，从供应量分析。去年楼市火爆，上海商品住宅市场供不应求，但是今年从4月份开始，逆转为供大于求，5月份上海新建商品住宅成交量只有30万平米，新增供应量却高达95万平方米。二手房情形相似，截止7月5日，二手住房网上可售量已突破1500万平米大关，较调控前增长50%以上，可售规模超过了上一轮市场低迷期的2008年12月，说明投资投机客抛盘现象普遍。

最后，再来观察一下房价。5月份全国70个城市的房价指数环比4月份上涨0.2%，上海则为0%，全国二手房价格首次出现环比下跌，证明二手房价格的变化领先于一手房。另外还有一个规律，市场中的价格变化领先于国家的统计数据，当前上海二手房的实际交易价格，已比调控之前下降10-15%左右。

当前，上海商品住宅的成交量已经触底，而价格还在下滑的通道中。整体而论，今年全国商品房成交量相比去年将下降15%-20%，上海降幅将会是50-70%。就同质房源来说，全国房价整体将下跌10-15%，而上海房价将出现30%左右的跌幅。上海楼市预计第四季度就会基本调整到位，而全国楼市则可能到明年上半年调整到位。

刊发于新闻晨报