“90/70”教训: 少点行政干预是好事

中国楼市身处“敏感之秋”。“金九银十”没能如约而至，但若说市场又将重演2008年下半年的“深寒”，外部条件似乎又不具备。从宏观经济背景看，去年经济迅速下行，今年经济持续复苏；从政策面看，当前房地产政策出奇的平静。

回顾2003年以来，几乎每年都有重磅政策出台，2003年是“121号文”和“国18号文”，2004年是“8.31大限”，2005年是“新老国八条”，2006年是“国六条”和“十五条细则”，2007年是“二套房贷新政”，2008年是央行和财政部的减税、降房贷利率和首付的政策，以及“国131号文”。

今年3月，自从住房和城乡建设部声称微服私访，表态暂不出新政后，就无大事。惟得值得一提的是，5月银监会要求商业银行严格执行“二套房贷”，但也只是重申旧政而已。政策呈中性，一方面反映了中央在保增长与抑房价面前，处于两难境地；另一方面，透露出中央在加强住房保障建设的同时，正试图减少行政干预商品住宅市场的行为。

笔者认为，这是一种房地产调控方式进步的表现。近几年，在调控过程中，存在“头痛医头，脚痛医脚”的现象。比如，2004-2005年的调控方针是紧缩地根和银根，实际上却是减少了住宅供给，与稳定房价的政策目标背道而驰。结果，自然是房价继续高歌前行。

经济学理论和实践，一再证明，市场配置资源的效率高于行政手段，因此商品住宅市场就应让“无形之手”掌控。当然，市场也有失灵的时候，政府建立住房保障制度，正是一种补救措施。在此，笔者想重点论证一下著名的“90/70”政策的失策之处。

调整住房供应结构，是2005年以来房地产调控一个重点。当时流行一种说法，由于投资回报率较高，开发商都喜欢建中高档、大户型住宅，而普通居民最想购买的中低档、中小户型的房源供给不足。因此，2006年九部委联合出台的“十五条细则”中，郑重提出：“十一五”时期，要重点发展普通商品住房，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

另外，该文还规定：土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。这就是所谓“三限房”。价格是调节市场的信号灯，行政干预商品住宅价格，实在有悖市场规律。所以，“限房价”这一项，一开始就没执行，其后广州、北京、成都等部分城市有所尝试，但基本是一个失败的试验。

各地都在文件层面落实了“90/70”政策，多数大城市，也曾在部分具体的居住用地项目出让合同中，明确规定须满足这一条件；但全国绝大部分城市，都没全面执行这一规定，中小城市尤其如此。那么，难道真的中小户型供不应求，需要此政强制干预吗。

不妨以上海的市场数据说话。从户型面积结构分析，以2009年1-9月数据与2004年7-12月相较，最显著的变化是90-145平米户型所占比重大减26个百分点，而且70-90平米户型大增17个百分点，其原因就是 “90/70”政策的影响。不过，2009年90平米以下户型占比依然只有26%；200平米以上户型比重增加6个百分点，说明高档住宅成交活跃。

统计2004.7月-2009.8月新建纯商品住宅户型面积供求结构，就会发现，五年期间，70平米以下户型的供求比为1.49：1，70-90平米户型的供求比例为 1.40：1，由此证明90平米以下中小户型严重供大于求，而非如之前普遍认为的产品稀缺。与此同时，90平米以上户型的的供求比例为 1.02：1，基本供求平衡，市场形态良好。

就上海的情况而言，“90/70”政策有些药不对症； 近五年总的情况是，90-145平米户型需求占据主导地位，说明上海的改善需求和投资需求非常旺盛，145平米以上的大户型所占成交比重较大，远超90平米以下中小户型。估计很多其它城市，也存在这一现象，因此“十一五”期限未过，去年各地便纷纷放松“90/70”政策。

现在做事后分析，笔者认为，其实按市场价格水平，即使是中小户型，大部分中等及以下收入阶层，还是买不起房子。只能通过住房保障体系解决中低收入群体的居住问题，而部分中等收入群体，买不起商品住宅原本就不必大惊小怪，欧美发达国家尚且如此，何况人均GDP排名仍在100位之后的中国。

既然要坚持住房制度改革的市场化方向，就不宜频频动用“行政大棒”干预商品住宅市场的供应与需求，控制价格就更荒谬了；即便必须调控市场，也应采运用税收、房贷利率等经济手段。而行政手段的用武之地，只在住房保障领域。

本文刊发于东方早报

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