加载中…
外国房产投资回报率有多高？
(2009-08-25 08:40:11)
标签：
房价房租房产 |
分类： 学术研究：有时装作老教授 |
外国房产投资回报率有多高？
最近，看到一则新闻：北京房价涨租金跌，楼市租售比突破1∶400。中大恒基市场部公布的一组数据显示，今年上半年北京二手房租售比首次突破了1∶400，达到了1∶402，部分区域甚至达到了1∶420，大大越过了国际通行的合理标准。换算成年租金回报率，不足3%。
实际上，这也是很多一二线城市共同面临的问题，比如近期很多地方豪宅热卖，但豪宅的租金水平是在下跌的，因为豪宅的租户一般是高端商务人士，尤其是国外大公司在内地的高管，而发达国家的实体经济尚未复苏，外藉高管的房租补贴已较前几年明显缩水，甚至部分公司减少了外派人员的数量。
租金回报率是判断房产投资价值高低的重要指标，从理论上讲，我国大陆实行的是土地国有制，房产40-70年后价值几乎归零，其合理的租金回报率应高于土地私有制国家。然而，从实际数值上看，却正好相反，近12年我国房产复合租金回报只有5.05%，明显低于法国9年的6.00%，英国26年的7.90%、澳大利亚22年的9.50%。
究其原因，我们认为这主要与我国民众根深蒂固的置业观有关。虽然我国城镇住宅私有率已高达83%左右，居于世界前列，但有房才有家的传统观念，一方面催热了房屋交易市场，另一方面也同时抑制了我国租赁市场的发展。在这种观念下，往往只存在租赁需求向购房需求的单向转变，而最终导致了房价长期脱离租金增长态势，租金回报率偏低。同时，由于住房观念的改变往往较为漫长，因此我们认为在短期内这种态势在我国仍会延续。因此，目前政府必须大力支持和发展住房租赁市场，完善机制和体制，通过一系列措施鼓励居住租房，从而间接达到稳定房价的目的。
投资房产，除了需关注租金回报率外，还须重视物业增值情况，尤其是我国，大部分投资者更关注价格上涨，而非租金上涨。所以，我们综合这两个因素，比较一下各种物业类型投资回报率。
从国际经验来看，零售物业投资回报率往往高于住宅及写字楼，以香港、法国为例，其零售物业投资回报率分别高出住宅、写字楼，3.23%、3.31%及7.5%、5.0%。就增值率而言，零售物业亦是各类型物业中不可辩驳的佼佼者。而就租金回报率而言，工业地产具有较大优势，在香港、法国、英国工业地产租金回报率都列居首位。
典型国家和地区各类型物业投资回报率比较
|
|
增值率 |
租金回报率 |
总回报率 |
通货膨胀率 |
实际回报率 |
说明 |
|
香港 |
||||||
|
住宅 |
4.22% |
4.83% |
9.05% |
2.40% |
6.65% |
18年复合增长 |
|
写字楼 |
3.18% |
5.79% |
8.97% |
2.40% |
6.57% |
|
|
零售物业 |
6.20% |
6.08% |
12.28% |
2.40% |
9.88% |
|
|
工业地产 |
2.52% |
10.11% |
12.63% |
2.40% |
9.23% |
|
|
法国 |
||||||
|
住宅 |
5.20% |
4.10% |
9.30% |
1.70% |
7.60% |
9年复合增长 |
|
写字楼 |
5.30% |
6.50% |
11.80% |
1.70% |
10.10% |
|
|
零售物业 |
9.70% |
7.10% |
16.80% |
1.70% |
15.10% |
|
|
工业地产 |
3.30% |
8.80% |
12.20% |
1.70% |
10.50% |
|
|
澳大利亚 |
||||||
|
写字楼 |
1.60% |
8.30% |
10.00% |
2.50% |
7.50% |
22年复合增长 |
|
零售物业 |
5.10% |
7.60% |
12.70% |
2.50% |
10.20% |
|
|
工业地产 |
2.20% |
7.20% |
9.40% |
2.50% |
6.90% |
|
|
英国 |
||||||
|
写字楼 |
3.50% |
8.20% |
11.70% |
4.20% |
7.50% |
26年复合增长 |
|
零售物业 |
7.00% |
7.10% |
14.10% |
4.20% |
9.90% |
|
|
工业地产 |
4.40% |
10.10% |
14.50% |
4.20% |
10.30% |
|
喜欢
0
赠金笔