三种高档公寓的不同投资价值

今年四月以来，受投资需求的推动，一线城市高档住宅销售持续火爆，上半年成交套数远远超过去年同期，尤其典型的是全国第一贵的公寓——汤臣一品，近一个月居然成交了23套，而其前面三年成交不过才4套。

前几年，一般单价2万以上，在上海就可称为高端公寓，现在至少需3万以上。最贵的汤臣一品，近期成交的单价多在8-11万元，以前成交的最高单价约13万元。与前几年境外客扎堆的情况不同，今年上海高端公寓的购买者多为内地客，主要由外省和上海本地人组成。那么，如何看待高端住宅的投资价值？

上周六参加了一个论坛，主题就是高端住宅市场走势。我提出把高端公寓分为三个类型：地段型、血统型、个性型。大概把发言内容总结如下。

地段型高端公寓最为常见，市区核心地段的住宅，基本上都属这种，在上海，尤其以小陆家嘴和新天地两个板块为典型。尊贵地段，一般是靠政府用钱砸出来的，比如小陆家嘴；或者由于历史原因长久积淀而成，如新天地近淮海路，原来属于法租界。投资地段型高端公寓，基本上可闭着眼睛买，保值功能较强。但是，地段价值不是一成不变的，比如15年前古北地段一级棒，目前江湖地位明显下降，比小陆家嘴差距大的去了。

血统型高档公寓，根本价值在于企业或项目品牌。在香港，新鸿基做高档公寓的经验与水平，明显超过长江实业。国内典型案例是星河湾，这一品牌社区无论在广州、北京，还是上海，都不是特别好的地段，却硬生生造出了豪宅品质与价格。上海星河湾在浦东花木区域，周边环境并不太好，准备8月开盘，精装修公寓单价估计4万左右，地点离我家不远，区域住宅单价目前2万左右，即便是相当注重产品质量的上海绿城社区（不远），目前二手房价格不过2万4左右。投资血统型高档公寓，风险比地段型公寓更低点。

个性型高端公寓。既不讲究地段，品牌也不是特别强势，但在产品方面有独到之处。豪宅中的别墅，比公寓更容易出个性。比如比尔盖茨在西雅图的豪宅，就以全面采用高科技而闻名世界。前几年北京有个名叫锋尚国际公寓的高档楼盘，广告语为“告别空调暖气时代”，记得当时轰动一时，在节能、生态、科技方面也有创新。中鹰黑森林位于上海西北的中环，位置远称不上好，但单价能卖到3万，其特点是小区内林木密集程度，在上海找不到第二家，另外还采用了较多的高科技。因此，也算是个性型高端公寓。投资这类公寓，需要甄别产品个性之处的真正价值，也跟投资者的个人喜好有关。

当然，极少数高端公寓集地段、血统、个性的优势于一身，当然是最具投资价值的，保值增值功能那是相当强。

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