查成本不等于降房价

调查房价成本，正在掀起高潮。前段时间，国家统计局通令摸底调查40个城市商品住宅开发费用构成，各地需在6月15日前报送资料。紧跟着，国土资源部也发文，要求地方填报房地产项目土地出让价款，以及房屋售价等。缘何部委们这么操心这事。

无风不起浪。今年“两会”期间，全国工商联房地产商会向全国政协递交了一份名为《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿，称地方政府成为房地产业10年高速发展最大的受益方， “土地财政”现象是造成房价居高不下的主要原因。这招够狠，相当于把高房价的主要罪责从开发商头上摘掉，硬扣在了地方政府头上。经媒体一番炒作后，部分地方政府死不认帐，而中央也搞不清房价成本到底水有多深；可毕竟引起了后者的关注，并指示相关部门进行摸底。

当然，深层次的原因还是房价依然偏高。而且，无论是中央，还是民众，都觉得目前的房价有些不可理喻。近日中国人民银行公布的2009年第二季度全国城镇储户问卷调查结果显示，超过六成居民认为当前房价“高，难以接受”。至于政府，近几年一直认为房价上涨偏快，去年12月国务院办公厅出台的“131号文”中，明确提出应开发商合理定价。

然而，房价不以人们的意志为转移，在部分大城市房价尚未回落到合理位置的时候，今年3月份开始新一轮的上涨。自4月开始，随着以温州人为代表的投资投机客的东山再起，房价呈加速上涨态势。比如在上海，5月商品房的成交量中，33%被外地人买人，其中温州人占比超3%，境外人1%多，大概而言，目前投资投机成分已占15-20%。游资去哪里，哪里房价涨。今年5月相较1月，上海内环内商品住宅的成交均价大涨超三成，而外郊间却下跌3.5%，只因高档物业更受投资投机者青睐。

住宅涉及民生，既然政府都拿它没办法，只有先搞清楚其成本构成，才能制定更有针对性的对策。实际上，“131号文”中特意要求：“各地区、各有关部门要建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制”。如果统计数据不准，那么国家制定调控政策时，也就失去了科学的前提，在当前我国房地产统计体系相当不健全的情况下，短期内集中力量摸底房价成本构成，意义重大。

然而，调查房价，并不意味着随后政策就会依成本结构而打压房价，即使强行降成本，也不一定能降房价。原因何在？在计划经济条件下，商品价格由成本决定，政府定价的原则是：成本加企业利润。在市场经济条件下，消费品价格主要由供求关系决定，比如近几年手机价格一降再降，即缘于产能过剩；而资产品价格却主要由市场预期决定，比如2008年10月上证综指爬上6000点时，很多人认为还能涨到8000点，所以继续买进。

房地产（主要是住宅）既是消费品，又是投资品，所以其价格由市场预期和供求关系共同决定，至于成本，则居于相对次要的位置。现阶段，我国房地产市场化的改革方向没变，这就意味着在商品房市场，成本高低并不能决定房价；当然，在保障性住房领域，房价主要由成本决定，比如《经济适用住房管理办法》规定：“房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。”

道理明白后，房价谜团也不难解开。今年3、4月份，房价开始重新上涨，大致可以认为主要是因为供不应求。如果开盘推出100套房源，却有300个人排队，开发商不涨价才叫不正常。5月以来，房价加速上扬的主因已被投资投机需求入市取代，市场预期成为决定房价的第一因素，其逻辑是：流动性过剩必须会导致通货膨胀，以及推高资产价格。

正由于此，即使把房价成本翻个底朝天，也不一定能降房价。但搞这项调查的价值在于，一是让决策层心中有底，二是推动房地产统计体系趋于完善，三是探察地方政府滥卖土地和官员“权力寻租”之违法违规事实。

本文刊发于时代周报

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