别拿商品房空置率吓人

关于商品空置率问题，自去年以来就是个大家讨论的热点问题。比如近期中国社科院发布的《2009房地产蓝皮书》，其中在对2009年商品住宅市场的发展趋势的预测中提到：“商品住宅空置面积将会较快增加，商品住宅空置面积总量将会达到往年数量的2-3倍，而且不排除部分项目由于开发企业资金链断裂出现烂尾楼。”

实际上，从1993年海南、北海等地房地产泡沫破灭开始，关于房屋空置的话题就一直为业界关注。2008年以来，伴随房地产市场的下行，商品房成交量的萎缩和空置量的增加，一些业内人士更就商品房空置问题大做文章，制造了一波“空置率危言”。其以2008年11月底全国商品房空置面积1.36亿平方米为基础，推断出：2009年全国商品房空置率将达30%以上，大大超过国际公认商品房空置率警戒线10％。我国目前的空置率算法与国际通行算法不一致，结果不具有可比性。

确实，2008年是我国商品房空置面积猛增的一年，由2007年底的1.35亿平方米跃升至1.64亿平方米，增幅达21.8%。但就此断定我国商品房空置处于高危阶段，不免有些武断。进行一个长达十几年的时序数据分析，或许更能看准问题。

1994-2008商品房及商品住宅空置面积

结论一：从空置面积的量变来看，截至2008年商品房及商品住宅空置面积分别增长1.4倍、0.8倍，与销售量增长的8.3倍、8.1倍相比，显然形态良好。整体上看，1994年至2008年商品房与商品住宅都呈现了一个波浪式的上升，商品房空置面积由1994年的6719万平米升至1.64亿平米，商品住宅空置面积则由5131.7万平米升至9069万平米。在这轮波浪式的上升中，二者低点相互重叠，分别出现在1995年、2004年和2007年。与此同时，商品住宅空置面积的变化要比商品房平稳得多。

1994-2008我国商品房及商品住宅空置率走势

根据国家统计局数据整理（空置率=空置面积/近三年累计竣工面积）

结论二：这15年来商品房与商品住宅空置率变化，可以大致分为六个阶段，95年空置率急速下降，表现有些异常；96年-99年缓慢上升，表明市场开始低迷；00年-04年快速下降，证明市场步入增长期；05-06年月出现盘整和小幅下降，表明“国八条”和“国六条”调控下市场增长放缓；07年快速下滑，说明市场繁荣，存货快速去化；08年出现过十几年最大拐点，触底上升，印证了楼市成交低迷。

从空置率走势来看，我国商品房与商品住宅空置率变化基本一致处于合理回归状态，不存在某些媒体或专家所说日趋升高的紧张状况。1994年至2008年我国商品房空置率由21.436%降至9.503%，下降11.9个百分点，商品住宅空置率由16.897%降至6.339%,下降10.6个百分点，15年平均空置率分别为13.68%和11.28%，目前水平明显低于平均水平。

事实上，经过今年春季成交量的强劲反弹后，部分存货被消化，空置率短期还有走低的趋势，但下半年随着成交量的可能回落，依然会有所增加。

上海房价仍有下跌空间