楼市春季反弹，难改09年振荡格局

刚刚过去的3月，许多城市的一手商品房销售表现出量价齐增的状态。许多人欢呼：楼市小阳春到来了，房地产市场回暖了!确实，全国重点城市的房屋成交量平均增长五成左右，上海3月新建商品住宅成交面积创近16个月来新高，环比2月增长了91%，几乎翻番。但是，就此断言房市已经回暖恐怕还是言之过早。

首先，成交量只是判断房地产市场回暖与否的一个方面，仅能表现出买方行为，要做出整体的判断还需结合供给方面情况，如开发投资、新开工面积、土地购置面积等。

一方面是土地市场成交惨淡。1-3月，全国房地产开发企业完成土地购置面积同比下降40.1%，远远超过去年全年8.6%的降幅，开发商对于拿地可以说兴趣索然。另一方面是项目延迟开工现象依然普遍。一季度房屋新开工面积同比下降16.2%，开发商对后市持谨慎态度，部分项目继续按兵不动。

以上面的几个数据可以看出，现在所谓的回暖，仅是市场买方单方面的热情高涨，整个市场并没有高歌猛进的迹象，甚至有些主要指标还出现了一定程度的下降。市场的根本——生产和供给都没有明显恢复。

其次，从需求属性看，支撑这波楼市反弹的是被压抑一年之久的住房刚性需求。市场成交主流套型面积在90平米以下，投资型与改善型住房需求并未“解冻”。刚性需求虽然强大，但毕竟增长空间有限，对活跃楼市帮助不大，并且集中释放后也必然归于平静。仅依靠刚性需求的集中释放，楼市不可能真正“回暖”。只能说刚需的存在保住了楼市。楼市“回暖”的真正主力应是改善型住房需求，而这部分需求能否被激活，还有待观察。

再次，在当前楼市热销的情况下，一些开发商开始趁势提价。根据刚公布的3月份70个大中城市房屋价格指数，自去年8月连续出现环比负增长以来，首次逆转为正增长。根据我们的研究，近几年很多大城市的房价增长偏快，房价已经在一定程度上超过了许多居民的承受能力。虽然经过了去年的回调，房价开始趋于合理，但是如果开发商执意提高房价，很可能将前期的房价调整成果毁于一旦。刚性需求不代表现实需求，只有在可承受的价格范围内才能释放出来。对于让人仰视的房价，没有决定权的居民可以用脚投票：没有选择房价的权利但是有选择不买的权利。因此，如果房价还是在偏离正常轨道，楼市复苏趋势就难以持续，尚不能轻言回暖。

易居中国的研究报告显示，4月第1周主要城市的房地产市场除北京环比涨幅较大外，其他城市的商品住宅成交量较前一周均出现下降或持平。另据中国指数研究院的最新监测，4月第2周35个大中小城市，成交面积环比前一周上升的有16个。笔者认为，由反弹具有惯性，4、5月份全国楼市成交量依然会保持较高水平，但其后，或将重新经历一次比较明显的回落。

最后，如果把视野放开点，观察一下宏观经济，就更不能高兴的太早。国际金融危机依然看不到底部，世界银行和国际货币基金组织等机构多次下调2009年世界经济增长指标，最新的2.7%的负增长。国内第一季度经济数据出来了，经济有复苏苗头，如信贷空前的狂增4.58亿，制造业经理指数、固定资产投资、发电量、工业增加值、M1、股市等多个指标转好。

然而，我国GDP增长主要靠投资、出口、消费这三架“马车”，其中最主要的是出口，事实却是，自去年11月出口增长由正转负以后，降幅加剧超20%左右，今年3月略有起色，仍达17%，这不仅导致失业率上升，还将阻碍制造业复苏。一季度GDP增幅再创近十年新低，仅为6.1%，二季度可能触底上行，可是弹不高、走不远，接下去还会有所回落，2008-2011年基本都将是一个调整格局（8%上下）。

若从整体上审视房地产，则反映市场全局的国房景气指数，3月依然连续第16个月下滑，至94.74，是1998年3月以来的最低水平，也即11年来的历史最低点。总而言之，2009年，全国楼市注定是一个盘整的格局，春节后的这波反弹，恐能持久，接下来可能维持低位振荡。企业应认清形势，抓住有利时机合理促销，以回笼资金。而购房人可视自己的需求性质，采取不同的购房策略，刚性需求不必过于观望，改善需求视具体房源情况而定，投资需求不妨观察形势的演变。

近10年全国房价上涨最快的城市

楼市走向由房价收入比决定

上海房价11000元左右才合理