楼市反弹，越弹越欢，喜中藏忧

宏观调控如同一根橡皮筋，紧时调松，松时调紧，经过去年下半年地方政府轰轰烈烈的救市，以及10月下旬中央的救市后，房地产市场明显出现反弹。随着12月下旬“131号文”的出台，以及部分地方政府，如北京、西安、广东的跟进救市之后，尤其是春节过后，成交量越弹越欢，2月成交量出现全国整体性明显增长，多数城市成交量已超过去年月均水平。

从09年1月、2月的成交情况看，绝大多数城市的成交量都出现了较大幅度的增长，其中成交复苏表现较为突出的城市有深圳、南昌、苏州、无锡等，成交量同比去年2月普遍有几倍的上涨，部分城市2月成交量已经超过08年月平均成交量。

2月份典型城市成交量

资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

近几个月成交量反弹，除了政策利好推动之外，最关键的还是房价有了实质性的下降。在本轮全国性的房地产市场调整中，从四大区域市场表现来看，07年开始的本轮调整有一个特点，即由南向北逐渐传导，逐次进入调整期。华南区域最先调整，中西部、华东紧随其后，华北区域进入调整较晚。这主要是由于各区域房地产发展水平、房价泡沫程度等因素的差异所致。

在各大区域中，华南区域在07年房价上涨幅度最大，接近翻番，因此最先进入调整期，房价调整幅度也最大。去年7、8月份开始，区域内大部分城市成交即陷入低迷，房价调整基本从08年一季度开始，目前房价水平较最高峰时已下跌20-30%。中西部地区以武汉、重庆等为代表的城市07年房价涨幅也较高，该区域成交量出现较为明显的萎缩是在07年9月份。房价的下跌也主要是在5.12汶川大地震之后，武汉、南昌等城市下跌幅度较大。华东区域市场成交量在10月开始逐步进入调整期。价格调整起始于今年6、7月份，南京市场房价下调幅度较大。华北区域在本轮市场调整中表现较为平稳，各城市成交量较去年也有所萎缩，但幅度相对较小。市场真正进入调整期应该是在07年年底；房价在上半年仍保持相对平稳，但奥运会之后出现了明显的松动，北京、天津很多项目降价幅度较大。

随着救市政策不断出台，整体政策形势逐渐明朗，消费者的信心也逐步回升。尤其是去年11月各地救市细则的出台，部分性价比较高的楼盘不仅热销甚至出现了久违的争购现象。如：重庆的奥园康城、长安·锦绣城等楼盘出现了通宵排队的争购现象，上海的慧芝湖花园去年11、12及今年1月先后三次开盘当日都出现了排队购房，销售房源400余套，销售率达到85%。易居中国的监测表明，今年2 月30 家大型地产商推出的37 个项目中，81%的项目都受到市场欢迎。

进入3月份，这种成交量的反弹依然持续，而且有进一步“扩大战果”的倾向。比如3月17日上海新房成交量出现了久违的破1000套。成交量上涨，可以说是以开发商降价换来的自住需求入市。但部分开发商见好就提价的现象，又让人担心成交量会因此下跌。即使反弹之后，很多城市的成交量依然处于偏低水平。如果楼盘提价而致本轮反弹中断，则对楼市稳定发展不利。正所谓：“楼市反弹，越弹越欢，喜中藏忧”。

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