首次住房,已成楼市“头牌”

2008年，中国房地产市场遭遇了十年来的最大一次寒流，成交相当低迷，房价开始下跌。国家统计局数据表明，2008年1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%。全国住宅市场下降二成，看似并不大，但由于区域之间、城市之间情况差别很大，事实上部分城市的成交已惨不忍睹，市场的天平正由非理性繁荣，向非理性杀跌倾斜。

住宅市场是我国房地产市场的主流，同时也是宏观调控的重点关注市场，在楼市整体低迷的情况下，商品住宅的不同细分市场，表现差异明显，有必要针对于此做一番分析与研究，以利于行业各利益方的决策。依据客户需求，可将商品住宅产品分为首置产品、首改产品、再改产品、高端产品四类产品。去年以来，首置产品成为市场主角。

所谓首置产品是指适合首次置业客户需求的产品类型。由于首次置业往往购买力较弱，因此此类产品户型面积一般在90平方米以下，同时产品的总价相对较低。从2007年开始，全国主要城市的首置产品成交比重呈现逐步上升态势，2008年4季度，上海、广州、北京、南京等城市首置产品成交比例都达到了40%以上。

2007-2008年首置产品成交比重变化（成交套数）

                        数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

首置产品成交比重的上升，缘于两方面，一是供应量增大，二是需求稳定。

从供应上分析，2006年实行“70/90”政策后，90平方米以下产品供应比重逐步上升，供应量加大，必然导致成交量增加。以上海为例，2007年四季度首置产品供应占全部供应的24.46%，2008年四季度90平方米产品供应占整体市场供应的36.49%，增加了12个百分点。与供应比重持续上升所对应的，是首置产品的成交占比同样上升明显，2007年四季度首置产品供应仅占26.35%，2008年四季度首置产品成交的占比要达到40.62%，同比增长54.17%，自2007年四季度以来，上海首置产品的成交占比连续保持上扬趋势。

从需求上分析，在楼市低迷期，依然购房的客户绝大部分属于刚性需求，尤其是中低端和中小户型需求。90平方米以下户型一般都属于中低端产品，产品单价一般较低，单套总价控制较好，符合购买力较低的首次置业客户的刚性需求。尤其是部分性价比较高的项目市场表现更为抢眼，得到市场的追捧。此类热销产品可以归结为两种类型：价格具有明显优势，具有特色、附加值较高的产品。

市场低迷情况下，刚性需求客户对于价格优势明显的产品关注程度较高，因而价格优惠往往成为项目热销的主要原因。80平方米左右的两房或90平方米左右的三房由于面积和总价控制较好，既能满足客户对户型功能的追求，又符合客户的购买能力范围，销售较好。在“70/90”的影响下，全国范围内涌现出一大批优秀的高附加值项目，此类项目利用凸窗、入户花园、露台、阳台等部位的进行创新，产品塑造上别具匠心，为客户带来了较高的产品附加值，深受客户认可。