小白领买房教训：为贪便宜而被套郊区房

 

目前，仍然在购房，或打算购房的人，很大部分属于首次置业者，尤其是年轻白领。由于是第一次购房，而且积蓄较少，预算有限，往往会在选择房子的时候面临很多困惑，比如：买新房还是旧房？买市区还是郊区？买小户型，还是一步到位来套大点的？

 

实际上，房地产市场的水很深，一方面是购房时机的选择问题，另一方面是房子的保值升值问题。事实证明，很多年轻小白领会变成大白领甚至金领或老板，由单身变成两人世界，接着是三人世界，甚至还有老人一起住。一般5-10年后，就有需求有实力进行二次置业，升级居住环境。很多人只有等到买第二套房子的时候，才对当初第一套房的选择心生悔意。为什么？看看下面我跟一位陌生的网友的MSN对话就会明白。

 

 

杨红旭 说:

哪位朋友

nancy cui 说:

啊,我看了你的一篇文章,关于楼市评价的

nancy cui 说:

所以想把您加进来

nancy cui 说:

关于90/70 可能会变成 90/50

杨红旭 说:

欢迎

nancy cui 说:

我是一个年刚研究生毕业,现在在上海上班的小白领,我这段时间很想买房子

nancy cui 说:

 所以这段时间很关注这方面的咨询

杨红旭 说:

等等看，还会跌一些

nancy cui 说:

房子不要很大,只要属于我就好了

购房人 说:

50平米左右就好了，想向您讨教讨教了

杨红旭 说:

建议先买一个二手的

杨红旭 说:

新不如旧,关键是地段要好些

购房人 说:

我也是这么想的

购房人 说:

可是我发现50平米左右的房子在上海

购房人 说:

很多都是老公房,房年龄很大了,高层的很少

购房人 说:

我都不喜欢

购房人 说:

房产商会不会最近考虑开发一些小户型呢

购房人 说:

在中环

购房人 说:

因为我的很多同学都像我现在这种情况

杨红旭 说:

应该会的

杨红旭 说:

首次置业不要怕房子旧

购房人 说:

80后积蓄不会太多,但是让我贷款的话,我还是会考虑的

杨红旭 说:

如贪新而在不好地段购房,等你们换房时就发现不合算

购房人 说:

我好想有一个自己的小家

杨红旭 说:

差地段房子保值性也差点

购房人 说:

自己算了一下,贷款买一个小房子和每个月交房租的钱都差不太多

购房人 说:

是的，我也想,如果买一个小房子,就要买一个地段好一些的,

购房人 说:

起码周边的生活设施要好

杨红旭 说:

那是你不在同一地点的比较

杨红旭 说:

因为你们租房的地段较好,新房也比较贵

杨红旭 说:

你们往往拿更偏地方的房价跟较好地段的租价相比，这样就会得出每月按揭还款跟房租差不多的结论，事实上目前上海的一般公寓租金回报率只有3%左右，在同一地段，同样的一套房子，房租一般都比按揭少。

杨红旭 说:

首次置业,一般都会面临两个选择：或者旧房好地段,或者新房或大房差地段

购房人 说:

我有一个同学买房子买到昆山,晕死我

购房人 说:

太远了，我有一同事也在昆山贪便宜贪新房买了套房子，现在交房了，却发现上班太远，生活太不方便，正想卖掉，还在市区租房呢。

杨红旭 说:

所以，从物业增值保值角度,我建议你们选前者,

购房人 说:

对的

购房人 说:

他们买的都是很远的地方

购房人 说:

我不喜欢

杨红旭 说:

几年后再换房,卖掉或租掉第一套,再买第二套,由于第一套地段好,卖的话能卖个好价钱,租的话容易租出且租金水平高些

杨红旭 说:

如果第一套是偏远的,则以后卖不上好价钱,租的话甚至低租金也租不出，因为租客工作地方都在市区

购房人 说:

总觉得现在房价没有见底,想再看看

购房人 说:

您的建议真的很好

购房人 说:

我有时候担心买的老公房,到时候要是搬迁,就坏了

杨红旭 说:

这个完全不必担心，现在动拆迁，远比以前尊重动拆迁户的利益，有物权法保护着，现在政府拆迁的成本很高，主要是拆迁户或者不愿迁，或者要价高。所以，有人就盼着拆迁呢

杨红旭 说:

我得接一个电话，有记者采访

购房人 说:

您先忙吧,改天向您咨询

 

 

实际上，关于年轻白领首次置业的策略问题，2007年6月我曾在中国房地产报专栏中写过一篇文章，现粘在下面，以便网友更详细的了解我的观点。

 

首次置业，选择旧房是上策！

 

近几个月，眼睁睁看着上海房价往上蹿，目睹一个又一个排长队的售楼处，许多年轻人急得抓耳挠腮。两周前我在上海房展会上做演讲，与听众沟通时，发现很多首次置业者都面临着如何选房的困惑。可能我是外地人的缘故，结交的朋友也多是外地来上海的，他们当中想要买房落根上海的也不在少数。

 

这些我比较了解的年轻人有三个基本特征：一是家在外地，毕业后留沪或来沪工作；二是毕业2-5年，年龄多在26-30岁之间；三是准备结婚或已婚。他们的购房行为也有三个特点：一是多数仅有首付的钱，且其中部分来自家庭支援；二是所需房型多为二房；三是总预算集中在50-80万。

 

在总预算和房型既定的情况下，首次置业者主要有两种选择：郊区新房和市区旧房。暂且以上海市场作背景进行描述。按上海长期城市规划，2020年外环线以内算做市区，目前而言，中环线和外环线之间的许多区域仍属城乡结合部。眼下单价7000以下的新房几乎全都分布于外环线以外，也即说，80万以下的二房很难在外环线以内找到。但在内环线以内（或外侧）的市中心区，目前80万左右的二室户旧工房却比比皆是。

 

很多外地来沪的年轻白领都曾租住过这些大多建于上世纪80年代的“工人新村”，而且感觉并不咋样：小区破旧、建筑老化、楼梯脏乱、房间偏小、客厅缺失、厨卫狭仄等。而他们一心所向往的是新房子、新社区、新环境、新生活。但是，我还是要向这些第一次买房的年轻朋友建议：新不如旧。

 

人性天生喜新厌旧，其根源又在于很多时候人类的感性远远大于理性。如果仅仅涉及情感，尚无可厚非，但若要搁在投资领域，则万万要不得，还是趁早捂紧你们发达的感情细胞。5月30日股市大跌之后的一轮调整中，许多散户损失了30-50%，因为他们买的都是没有业绩支撑的垃圾股。基金市场的非理性亦有些搞笑，近来新基金几乎都在上演一日售罄的神话，几百亿的资金在追捧新基的同时，“老基”们却被凉在一边，虽然有些已经被证明是下蛋勤快的“老母基”。

 

笔者去年买基金时也多喜“基娃”，但今年以来却转爱“老基”，虽然后者申购费用比认购新基金高一点点，但经过长期跟踪之后，自然明白哪些“老基”的收益率排名靠前且稳定，而买“基娃”的风险在于不知它“长大”后，到底是个“劳模”还是只“懒鸟”。因此，我真为那些眼里只有“基娃”的大妈大婶们感到遗撼。

 

之所以扯到基金，是想拿它做个类比，新老基金的利弊与新旧住宅颇有类似之处。首先，我得纠正年轻朋友首次置业时普遍存在的一个错误观念。住宅不仅是消费品，更是投资品，而首次置业者一般多看重居住功能，却在一定程度上忽略了它的投资功能。一般而言，人们只有在进行二次置业或多次置业时，才对住宅的投资属性给予应有的重视，但真到那个时候，极有可能会对当初第一次购房的决策心生悔意。

 

住宅能够保值和增值，关键是房子下面的地价在涨，而建筑物本身是在天天贬值的。自然，从投资角度考量，购房首要考虑因素是地皮的升值潜力，这也就是所谓的房产投资秘笈：地段、地段还是地段。市中心集聚了太多的社会和公共资源，诸如商业、交通、教育、文化、娱乐设施，而且与发达国家历史上曾出现的城市“空心化”、贫民化现象不同，中国大城市的市中心环境只会变得更好，这是由我国的具体国情所决定的，在此不作展开。买这种好地段的旧房子，就像投资经过时间考验的好基金一样，一旦初次置业者进行居住升级时，不管是出租、还是转售手中的房子，都能获取不错的收益。

 

而郊区的房子就没这么幸运了。郊区太大，太偏，不可能像市中心那样获得公共投资和社会资源的青睐，尤其是交通和生活配套相当不完善，因此其地价的涨幅远远落后于市中心。虽然随着大城市中轨道交通的兴建，地铁概念房成为首次置业者的最爱，但并不会因此导致住宅投资回报率发生根本性的变化。另外，对于规划中的新城区或卫星城，买房人尤其需要慎重考虑，这样的区域既有机会，又有风险。机会在于如果能够快速建设和成功实现人口导入，则新区的地价上涨空间很大。风险在于很多造城或造镇计划，到最后都难以完美落幕，不是政策和规划有变化，就是产业和人口导入稀稀拉拉，还有就是政府公共投资或企业投资资金长时间不到位，其结果是房子不但没有升值空间，反倒还会降价，即便是图个便宜用于自住，连队公交都有可能没有，以后进行二次置业时，想把第一套房子租出去都找不到房客，真能把人活活郁闷死。

 

年轻人首次置业，千万别拿谈恋爱的经验去套，倒是跟择偶沾点边。青春年少时搞对象，最重要的标准是年轻、漂亮、身材好，可真到了娶妻嫁人的阶段，女人首先考虑的是未来的老公要能赚钱，男人也得考虑未来的老婆最好是工作、家务两不误，养个花瓶并非过日子之上选。总之，首次置业者在选房上切莫喜“新”厌“旧”。如果一定要“鱼和熊掌兼得”，那么只能购买好地段的新房，这也就意味着要做“房奴”——其压力与搞婚外恋者情况相似。

 

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