上海下调普通住房标准，降低门槛有花头

政策评析：

昨晚十点后正好在网上，上海证券报记者李和裕与东方早报记者朱楠，针对此事采访了我。我的观点如下：

第一10月22日，财政部救市当晚，我曾写了篇博客，戏称“杨六条”，其中：“第五，关于个贷，还有一个问题需要解决，那就是“普通住房”的标准——放心，这点地方政府会想办法的。因为上述的个贷优惠全都指向普通住房，三个标准中回旋空间最大的是成交单价。事实上，目前很多地方的房价远远高于2005年的房价，但关于单价的标准却多未修改。地方政府为把更多的房源纳入“普通住房”范畴，接下来必定会积极热情的调整房价——只会涨不会降。”此次上海的行为即是如此。

第二，分析内容，户型标准与以前一样，容积率换成层数也没什么影响，最大变化还是价格。单价变成总价。如果按户型100平方米换算，便可发现，上海普通住房新标准将三个环线内的单价限制全都提高了40%，其实这个幅度应比2005年以来很多区域商品住宅价格的涨幅要小，但换成以总价为标准后，其惠及面明显大于40%，尤其是想要在内环内首次置业者，其选择面就显得比较宽。上海政府此次在政策的圆通、变化上还是比较有创意的，政府的这种想方设法充分利用政策空间的态度，表明了上海强力支持自住需求，这种态度对市场是一种隐性的利好。

第三，李和裕这么问：那么配合房贷新政，在受惠面扩大的情况，会不会有效带动交易量？我的回答是：说到效果,其实跟很多政策的效果差不多，我还是坚持一个观点:在目前国内外经济形势不乐观的情况下，短期内的再多政策，都无法逆转市场预期楼市下跌的大势。同理，这一政策短期不能有效剌激需求。但的确能使少数超刚性需求放弃观望。

政策原文：

    11月31日晚，上海市房地局网站公布：经市政府同意，房屋、规土、财政、税务四部门联合发文，明确自2008年11月1日起，享受优惠政策的普通住房标准调整为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
    根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，2005年本市公布的普通住房标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下；内环线以内每平方米建筑面积17500元以下；内环线和外环线之间每平方米建筑面积10000元以下；外环线以外每平方米建筑面积7000元以下。 
    新的普通住房标准与原标准相比，一是单价标准调整为总价标准，受惠面有较大幅度提高；二是将建筑容积率用比较通俗的房屋层数来表示。普通住房标准调整后有利于支持居民住房消费，鼓励购买小户型住房，有利于交易双方合理定价，有利于节约集约利用土地。