没大涨过的城市能抗跌吗

众所周知，房价泡沫最大的地方，房价下跌的也最惨烈。前些时，笔者所做的《全国房价泡沫研究》课题的结论：北京、深圳、广州房价应在去年房价高位基础上，跌去三成左右才算合理。但那些基本上没有泡沫的城市呢？他们的房价会跌吗？

上周六去嘉兴作调研，发现当地业界和购房人对此问题甚感兴趣。按他们的说法，2005年以来，尤其是2007年，在杭州、上海、苏州等周边城市房价大幅上涨的情况下，嘉兴房价基本没怎么涨。这一现象颇为奇怪。据当地业界人士说，主要是持续的供大于求，而且外来的投资需求很少。

实际上，这种错过“大牛行情”的城市并非嘉兴一地，镇江、太原、金华、安庆等部分三四线城市（尤其是中西部城市），近三年房价年均涨幅小于10%情况很多。看下图就明白， 2004、2005、2007年全国房价涨幅较高，尤其是2005年近20%，而2006年只有不足5%。各区域楼市冷热不均。尤其是外来需求很少的偏僻城市，房价大涨的驱动力基本上不存在。

但问题在于，在全国市场预期变坏、成交普遍缩量、房价下跌城市越来越多的情况下，那些前期没有大涨的城市房价能够抗跌吗。调研之后，发现嘉兴开发商普遍认为当地房价不会跌，因此市场上促销现象远不如近邻上海和杭州明显；但另一方面，自今年6月成交量明显下跌之后，大家心里都没底，不知何时会回暖。

在周日下午举行的“长三角地产精英高峰论坛”上，我主要提出两个观点。第一个观点是：本轮全国楼市下行，将是持续3年左右的中期调整，在此形势下，嘉兴楼市利基与利空同存，利基在于市场一直以自住需求为绝对主导，且前几年房价稳定，没有泡沫；利空在于在宏观经济形势下滑及全国楼市下行的背景下，嘉兴购房者天天都会看到这些负面信息，难免也会产生观望情绪，这就是所谓的“从众心理”。利空与利基相互博弈，调整势不可免，最有可能出现的是：房价小幅下跌。对于像嘉兴这种近几年房价没有大幅的城市，楼市走向可归纳三点：短期看空，中期稳定，长期看好。

成全的全忠\复旦的顾晓鸣\世联的袁鸿昌\等

第二个观点是：历史上，嘉兴是中国最富裕的地方之一，近代以来“家道中落”，在上海大婆与杭州二婆之间，嘉兴成了两头受气、倍受挤压的“丫鬟”，嘉兴的房地产市场亦如此。所以，嘉兴楼市必须想办法成为让上海大款和杭州大腕争夺的“情人”，除了既有的烟雨江南的自然与人文优势，嘉兴还须提高楼盘品质，精确楼盘定位（尤其是面向上海的养老社区），通过“丰胸、隆鼻、整形”等手段增加外在美，然后是有针对性、有诱惑力地向上海客户频送秋波、投怀送抱。

这年头，靠小家碧玉那套是行不通的，性感女郎路线才能吃得开。最典型的是江南古镇周庄，出名之后，游客云集，水乡味日淡，但商业价值日增，同时拉动了房地产业，并且上海客户成为其重点拉拢对象。

历史上曾流行的八大楼市促销术

请别一棒子打死投资需求