客观看待“保价计划”

最近，上海某楼盘推出“价格保障计划”，如果一年内房价出现下跌，开发商将给予差价补偿。东方早报的朱楠和新闻晚报的杨冬分别就此事采访了我。对于保价这一现象，稍作剖析。

2005年第三季度，在“国八条”的打击下，上海楼市低迷，各种促销手段粉墨登场。笔者当时曾写过一篇文章《楼盘促销八招》，分别是：招式一：直接降价——“我的爱呀，赤裸裸” ；招式二：免费送——“礼多人不怪”； 招式三：内部员工价 ——“犹抱琵琶半遮面” ；招式四：搞团购——“上兵伐谋”；招式五：无理由退房——“中国式离婚”；招式六：减首付——“李代桃僵”；招式七：保价计划——“我拿青春赌明天” ；招式八：先租后卖——“移魂大法”。

当时全国只有长三角少数楼盘曾宣称进行“保价行动”。其中上海新江湾城的雍景苑比较典型，开发商承诺，将近一年时间内，购买该楼盘的消费者，可以在区域平均房价下跌时获得开发商的差额补偿。这在当时的上海，还是挺新鲜的，而且确实收到明显效果，开盘当天成交33套。一年后，上海房价继续平稳上涨，也就不必补价，所以开发商这一战术取得成功。

今年以来，由于全部多数城市的楼市都出现了低迷，推出“保价”举措的楼盘也比2005年多，南京、重庆、北京、湖南等地都有案例。多数方式相似：时限一年左右，以自己楼盘的成交价为准。

对开发商而言，明显降价，有两个弊端，一是损失利润，二是有可能导致前期业主闹退房、寻补偿。若想在不降价的前提下，诱使购房者打开腰包，这也算是一个可以尝试的办法。尤其是那些对自己产品和区域房价有信心的企业。上周末去嘉兴，那里的开发商都认为前几年在周边城市房价大涨的情况下，嘉兴房价几乎没怎么涨，因此都不认为本地房价会明显下跌，我建议个别质素较好的项目，可以尝试推出保价计划，以消除购房人对价格下跌的担心。

从购房者角度考虑，如果需求比较迫切，近期想要购房者，商家有此保证属于意外之喜，有此保障总比没保障有利，多多少少吃下一粒“定心丸”。从降低风险的角度分析，还得小心被开发商忽悠，因为只参照自己楼盘的成交价，企业存在较大的控制权。  

因此而言，衡量一年后房价是否下跌的标准，采用区域成交均价比较合理，可以以周边品质相似的新房价格作为标准；也可以自己楼盘的二手房成交价（不受开发商控制）为参考标准。当然，在具体操作中，情形也会更复杂一些。如果推出保价计划的楼盘确属大盘，而且一年内可供销售的量很大，则购房人的风险就会低些。

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